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據(jù)統(tǒng)計(jì),國(guó)內(nèi)藍(lán)領(lǐng)公寓需求缺口將近一千萬(wàn)間,巨大的增長(zhǎng)空間預(yù)示著藍(lán)領(lǐng)公寓有著巨大的發(fā)展?jié)摿?。央視?cái)經(jīng)也曾統(tǒng)計(jì),藍(lán)領(lǐng)公寓的融資額在2018年就已突破100 億元,較2017年的數(shù)字翻了一番。在長(zhǎng)租公寓這一細(xì)分領(lǐng)域下的藍(lán)領(lǐng)公寓,已經(jīng)獲得了不少企業(yè)的青睞,從事這個(gè)行業(yè)的企業(yè)也由過(guò)去的幾家發(fā)展至現(xiàn)在的百家左右,可見(jiàn)這塊蛋糕的面積之大。

與白領(lǐng)公寓不同,藍(lán)領(lǐng)公寓雖然也屬于長(zhǎng)租公寓范疇,但無(wú)論是產(chǎn)品打造,還是日常運(yùn)營(yíng),兩者間還是有一定的差別。藍(lán)領(lǐng)公寓沒(méi)有花樣繁多的社交活動(dòng),卻需時(shí)刻關(guān)心租客的生活起居,同時(shí)滿(mǎn)足企業(yè)在財(cái)務(wù)結(jié)算、定制服務(wù)等各方面需求。

如果要賦予藍(lán)領(lǐng)公寓一張名片,樸實(shí)是再合適不過(guò)了,在這條賽道上,魔方生活服務(wù)集團(tuán)引起了我們的注意,其在兼顧白領(lǐng)公寓的同時(shí),推出了自己的藍(lán)領(lǐng)公寓——9號(hào)樓公寓。位于北京酒仙橋北路的魔方798項(xiàng)目,便是其重點(diǎn)打造的項(xiàng)目,此項(xiàng)目究竟在哪些維度能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)藍(lán)領(lǐng)們的關(guān)懷呢?讓我們一探究竟。

魔方公寓798項(xiàng)目

魔方798項(xiàng)目的前身是一個(gè)機(jī)電廠(chǎng),后來(lái)轉(zhuǎn)型為園區(qū)。最初,園區(qū)大部分面積用于辦公,由于缺少住宿方面的供給,魔方遂決定對(duì)其進(jìn)行升級(jí)改造。經(jīng)過(guò)改造之后的機(jī)電廠(chǎng),面貌煥然一新。

該項(xiàng)目共有兩條產(chǎn)品線(xiàn),一個(gè)是針對(duì)白領(lǐng)(個(gè)人)的魔方公寓,另一個(gè)是服務(wù)于企業(yè)客戶(hù)的9號(hào)樓公寓。魔方公寓共有204間,9號(hào)樓公寓有152個(gè)房間,每個(gè)房間可容納4人。

在公寓智能化方面,其配備了智能門(mén)禁系統(tǒng)和人臉識(shí)別技術(shù),使租客安全得到了充分的保障。總部的監(jiān)控設(shè)備可以隨時(shí)看到每個(gè)區(qū)域的動(dòng)態(tài),及時(shí)消除安全隱患。在公共區(qū)域內(nèi),配備有健身房、臺(tái)球廳、沙發(fā)以及飲料自動(dòng)售賣(mài)機(jī),可以說(shuō)是融休閑、辦公、健身于一體。

管理人員提供24小時(shí)全天候服務(wù),保潔人員會(huì)定期打掃,以保持公共空間的整潔。在物業(yè)管理方面,水電皆由魔方公寓自主管理,并且上線(xiàn)了APP交費(fèi)系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上繳費(fèi)、物業(yè)服務(wù)等一站式便捷服務(wù)。

項(xiàng)目概況

建筑歷史:原為機(jī)電廠(chǎng),后轉(zhuǎn)型為園區(qū)。魔方接手后,改為長(zhǎng)租公寓。

物業(yè)獲取:整棟租賃

改造時(shí)間:2017年7月,歷時(shí)4個(gè)月改造完成

項(xiàng)目體量:10036平方米

產(chǎn)品詳情:該項(xiàng)目共有四棟樓,其中三棟為四層建筑,一棟為六層建筑。分為兩種房型,白領(lǐng)公寓單室面積25平方米,共有204間;9號(hào)樓公寓單室面積28平方米,共有152個(gè)房間,每個(gè)房間可容納4人,這種化整為零的做法,使其有著很高的回報(bào)率。

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

1. 靠近望京SOHO,且周邊工業(yè)園區(qū)集中,白領(lǐng)和藍(lán)領(lǐng)人群眾多,服務(wù)人群精準(zhǔn)。

2. 在打造專(zhuān)屬獨(dú)立空間的同時(shí),也顧及到了社交、娛樂(lè)、商務(wù)洽談等方面。

3. 安全、高效的智能化管理系統(tǒng)。

項(xiàng)目基本信息

所處地區(qū)情況

大區(qū)位

魔方798門(mén)店位于北京市朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋北路,與798藝術(shù)區(qū)僅一街之隔?？拷锥紮C(jī)場(chǎng)高速,距離望京SOHO僅2.2千米,周邊有恒通國(guó)際創(chuàng)新園、電子城·IT產(chǎn)業(yè)園、電通創(chuàng)意廣場(chǎng)等。

小區(qū)位

周邊客戶(hù)群:魔方公寓所針對(duì)的是在望京周邊區(qū)域上班的白領(lǐng),而這類(lèi)人月收入普遍比較高,追求生活品質(zhì),能夠負(fù)擔(dān)得起高昂的房租費(fèi)用。9號(hào)樓公寓服務(wù)于周邊知名企業(yè)員工(酒店、餐飲業(yè)為主)及其他從事人力密集型產(chǎn)業(yè)的員工,此類(lèi)人群收入不高,但同樣希望有一個(gè)價(jià)格實(shí)惠、安全舒適的居住環(huán)境。

周邊環(huán)境:毗鄰798藝術(shù)區(qū),餐飲主要有小萬(wàn)食堂、那家小館、蝎梁府石鍋魚(yú)等;銀行有華夏銀行24小時(shí)自助銀行、中國(guó)工商銀行ATM、招商銀行ATM、交通銀行ATM、中國(guó)建設(shè)銀行;寫(xiě)字樓有恒通商業(yè)園、兆維產(chǎn)業(yè)園、電通創(chuàng)意園等,周邊醫(yī)療資源、教育資源豐富。

周邊配套設(shè)施完善,強(qiáng)化了居住屬性,步行即可滿(mǎn)足一切生活所需。在閑暇時(shí),還能沉浸于798藝術(shù)區(qū)濃厚的藝術(shù)氛圍之中,感受豐富多元的文化。

周邊交通:該項(xiàng)目臨近地鐵14號(hào)線(xiàn)將臺(tái)/望京南站及10號(hào)線(xiàn)三元橋站,公交593/403/516/402/418/851/854/117路均可抵達(dá)。

公交、地鐵到達(dá)路線(xiàn):地鐵14號(hào)線(xiàn)將臺(tái)站出站坐公交412路到彩虹路下,步行680米,5分鐘可到門(mén)店;地鐵14號(hào)線(xiàn)望京南站或地鐵10號(hào)線(xiàn)三元橋站坐公交403路到北京機(jī)電總廠(chǎng)下車(chē),步行150米,2分鐘即達(dá)。

酒仙橋區(qū)域路網(wǎng)發(fā)達(dá),道路通達(dá)度很高。形成了駕車(chē)、地鐵、公交出行多維立體交通體系,十分便捷。

公共區(qū)域

健身房

休閑廳

公共區(qū)域特色:公寓整體設(shè)計(jì)風(fēng)格清新自然,公共區(qū)域內(nèi)配有高腳凳、舒適沙發(fā)、臺(tái)球桌、綠色植物等。在公共區(qū)域,會(huì)定期舉辦一些活動(dòng),比如租客生日會(huì)、主題沙龍等,遇到重大節(jié)日,也會(huì)把租客聚集到一起度過(guò)美好時(shí)光。通過(guò)舉辦這些活動(dòng),打破了人與人之間的隔閡。

公共休閑區(qū)

室內(nèi)空間配置

魔方公寓室內(nèi)空間的色調(diào)以白色、灰色、米黃色為主,另有各色鮮花作為陪襯,冷暖色調(diào)形成鮮明的對(duì)比,在沉靜與溫暖之間取得了平衡。

白領(lǐng)公寓室內(nèi)空間

每個(gè)房間配備有電視、衣柜、沙發(fā)、圓桌、讀書(shū)燈、空調(diào)、洗衣機(jī)等配套設(shè)施。而且每個(gè)房間都配有智能門(mén)禁系統(tǒng),進(jìn)門(mén)時(shí)需要經(jīng)過(guò)人臉識(shí)別,保障租客安全。

白領(lǐng)公寓內(nèi)景

周邊環(huán)境

所屬商圈同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)

魔方798項(xiàng)目周邊的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者主要有金楓公寓、酒仙公寓、蛋殼公寓、邦舍公寓等。與其他幾家相比,魔方公寓價(jià)格略高,但勝在服務(wù)反應(yīng)速度上。

周?chē)?jìng)品坪效對(duì)比:

注:由睿和智庫(kù)內(nèi)部測(cè)算,非官方數(shù)據(jù)

周?chē)?jìng)品三大指數(shù)對(duì)比:

注:由睿和智庫(kù)根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)測(cè)算

與周邊的邦舍公寓和酒仙公寓相比,魔方798項(xiàng)目在餐飲、超市、藥店等生活指數(shù)和五星級(jí)酒店、四星級(jí)酒店等商務(wù)指數(shù)上相差不大,交通指數(shù)還有待提升。

與同業(yè)相比,雖然交通上并不占據(jù)優(yōu)勢(shì),但并沒(méi)有影響到入住率,這和魔方的服務(wù)有著密切的關(guān)系。店長(zhǎng)與客服的電話(huà)24小時(shí)保持暢通,隨叫隨到。在客戶(hù)入住之前,只要是有可能與身體各個(gè)部位接觸的地方,全部都做了消毒除螨的處理。冰箱、馬桶、房門(mén)在消毒完之后,都會(huì)貼上封條。

9號(hào)樓公寓室內(nèi)空間

9號(hào)樓公寓公共衛(wèi)生間

經(jīng)營(yíng)管理

9號(hào)樓公寓雖然每間房入住人員比白領(lǐng)公寓多,但主打“安全、衛(wèi)生、共享、有序”等特點(diǎn)保障了租客的基本需求。

安防管理

多采用智能高科技設(shè)備,包括大樓入口的人臉識(shí)別系統(tǒng),房間智能門(mén)鎖等,實(shí)現(xiàn)一人一賬號(hào);公共區(qū)域24小時(shí)全方位監(jiān)控,入住人員信息聯(lián)網(wǎng)公安系統(tǒng),訪(fǎng)客一客一登記。

消防管理

煙感噴淋入戶(hù),定期為企業(yè)在住員工組織消防安全公開(kāi)課、消防安全演練等。

衛(wèi)生管理

實(shí)行干濕分離,保證生活區(qū)域干凈清爽;公共區(qū)域每日進(jìn)行消毒、殺菌、清潔,每周入室保潔、每月統(tǒng)一布草更換清洗。

共享有序

配備智能洗衣機(jī)、智能販賣(mài)機(jī)、公共廚房等生活設(shè)施。此外,超大公共區(qū)域12小時(shí)免費(fèi)開(kāi)放,可聯(lián)合企業(yè)定制員工活動(dòng),如才藝?yán)L畫(huà)課、宿舍文化節(jié)等。

9號(hào)樓公寓采取酒店式管理,是面向企業(yè)客戶(hù),專(zhuān)為企業(yè)定制化提供員工居住服務(wù)的產(chǎn)品,按房間向企業(yè)(不單獨(dú)面向個(gè)人)進(jìn)行出租。在入住者的管理方面,企業(yè)員工入住需進(jìn)行實(shí)名登記,并匯總公安戶(hù)籍系統(tǒng);其次,設(shè)置完善的服務(wù)管理體系:保潔、保安、維修人員、管家和前臺(tái);此外,在運(yùn)營(yíng)管理標(biāo)準(zhǔn)方面,制定嚴(yán)格的入住人員規(guī)定條例,包括杜絕使用大功率電器,禁止抽煙,保證24小時(shí)都有人值班。

9號(hào)樓公寓緊抓安全線(xiàn),會(huì)聘用消防退伍干部作為消防專(zhuān)項(xiàng)管理人員,每月組織消防培訓(xùn)與演練,并定期到門(mén)店抽查、考核,增強(qiáng)門(mén)店防火意識(shí),始終嚴(yán)抓安全紅線(xiàn)。

與白領(lǐng)公寓相比,9號(hào)樓公寓的坪效比更高。通常企業(yè)租住需求長(zhǎng)期而穩(wěn)定,因此位于798的這家9號(hào)樓公寓就有不少約期在5年以上的客戶(hù),不但有效地保證了穩(wěn)定的租客群體,也能夠降低公寓空置風(fēng)險(xiǎn),擁有穩(wěn)定的租金收益。

費(fèi)用詳情

魔方公寓均價(jià)6000元左右,9號(hào)樓公寓四人間每人1500元左右。

爬坡期及入住率

項(xiàng)目于2018年1月1日正式開(kāi)業(yè),截止到目前,門(mén)店入住率已經(jīng)達(dá)到95%以上,出租率穩(wěn)定。

管理人員自評(píng)

魔方798門(mén)店對(duì)機(jī)電廠(chǎng)的改造是成功的,不僅為周邊的人群解決了租房貴、租房難的問(wèn)題,而且讓他們住得更加便捷舒適。同時(shí)魔方也是一個(gè)很好的社交平臺(tái),來(lái)自于不同職業(yè)的人可以一起進(jìn)行多樣化的娛樂(lè)活動(dòng),分享彼此的歡樂(lè),而傳統(tǒng)的租賃產(chǎn)品,人與人之間是有距離感的。

小睿有話(huà)說(shuō)

魔方798項(xiàng)目所改造的北京機(jī)電廠(chǎng),是上個(gè)世紀(jì)五六十年代的工業(yè)遺存。作為城市文明中不可再生的文化遺存,它承載著厚重的歷史記憶。魔方在保護(hù)原有空間特征的基礎(chǔ)上,傳承其特有的歷史文脈,在尊重其原有肌理的基礎(chǔ)上,注入了新的使用功能。

魔方融入多種設(shè)計(jì)元素和現(xiàn)代化的管理理念,對(duì)其進(jìn)行整合、改造、提升。使它從廢棄到重生并富有鮮活的生命力,服務(wù)于更多的人群,重新融入到日新月異的現(xiàn)代化城市發(fā)展之中。這對(duì)城市更新和長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)來(lái)說(shuō),都帶來(lái)了許多有益的啟示。

目前,各類(lèi)公寓都在絞盡腦汁地尋找優(yōu)質(zhì)物業(yè)。而在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下,標(biāo)的稀缺,獲取合適的物業(yè)變得愈加困難。另外,藍(lán)領(lǐng)公寓由于缺少行業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范和消防專(zhuān)項(xiàng)法規(guī)予以指導(dǎo),這將會(huì)影響到項(xiàng)目的前期投入成本與后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本。

從當(dāng)前市場(chǎng)的供需情況來(lái)看,藍(lán)領(lǐng)公寓市場(chǎng)才剛剛起步,作為長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域內(nèi)的一種新興力量,未來(lái)的發(fā)展仍面臨諸多困難。但是相信在白領(lǐng)公寓投石問(wèn)路的經(jīng)驗(yàn)之上,參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的各家企業(yè)能在新的賽道上找到新的行業(yè)突破口,形成規(guī)范化的運(yùn)營(yíng)體系。

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