“買房”對中國人來說是一個大事。
2020年，電視劇《安家》讓大眾走進(jìn)了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這個熟悉又陌生的行業(yè)。
孫儷飾演的房產(chǎn)中介“房似錦”，讓大眾看到了一個小人物在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的酸甜苦辣，也折射出了中國人對“房子”的渴望和房子帶給人們的愛恨糾葛。
這部以房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主角的電視劇，贊助商之一正是大眾熟知的安居客。
2021年4月7日，從58集團(tuán)獨(dú)立出來的安居客攜540億的估值正式申請在港交所上市。
作為脫胎于58集團(tuán)的房產(chǎn)信息巨頭，安居客正在以激進(jìn)的姿態(tài)在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域跑馬圈地。
而安居客背后的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)江湖里的愛恨情仇，精彩程度絕不亞于《安家》，而且安居客的愛恨糾葛還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒到結(jié)束的時候。
租房被騙后的一怒創(chuàng)業(yè)
2005年，狠人姚勁波因?yàn)樽夥勘或_了1200塊，一怒之下自己開了個“能租房”的網(wǎng)站，后來這個“神奇的網(wǎng)站”不僅能租房，還能買房、買車、找工作。
這個網(wǎng)站就是后來的“58同城”。
再后來，58同城登錄紐交所上市，收購競爭對手趕集網(wǎng)，一時間風(fēng)頭無人能比。
不過作為以“租房”為初衷而成長出的58集團(tuán)，并不愿意只停留在“分類信息”行業(yè)，掌門人姚勁波開啟了“二次創(chuàng)業(yè)”。
而二次創(chuàng)業(yè)的方向還是十幾年前的老本行“房產(chǎn)”領(lǐng)域，只不過這次姚勁波的對手從趕集網(wǎng)換成了更強(qiáng)的“鏈家和貝殼”，手中的武器則從“58同城”變成了“安居客”。
2021年4月7日，已經(jīng)私有化的58集團(tuán)將安居客、58房產(chǎn)等“房產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)”從集團(tuán)分離，并正式申請在港交所上市。
至此，安居客作為58集團(tuán)在房產(chǎn)領(lǐng)域的代表，重新開啟了在資本市場的征戰(zhàn)。
面對鏈家與貝殼的壓力，姚勁波顯然沒有什么可畏懼的。
“我們已經(jīng)是老大了”，早在2018年姚勁波就曾表露過對房產(chǎn)信息平臺市場的自信，當(dāng)時58集團(tuán)已經(jīng)占到了80%的市場份額。
在房產(chǎn)信息行業(yè)這塊老戰(zhàn)場上，繼承了58衣缽的安居客確實(shí)有自信的資本。
2020年第四季度，安居客平均移動月活用戶數(shù)量為6700萬人，付費(fèi)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為72.6萬人，是2020年最大的在線房產(chǎn)平臺。
同期貝殼找房的APP月活用戶數(shù)量為4818萬，活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量49.6萬人。
在“房產(chǎn)信息”這個干了十幾年的老行當(dāng)上，姚勁波似乎誰也不怕。
安居客并不是傳統(tǒng)的房產(chǎn)中介商，其本身并沒有自營業(yè)務(wù)，房產(chǎn)中介平臺與經(jīng)紀(jì)人可以在安居客上發(fā)布房源，用戶則可以在安居客上查看房源，本質(zhì)上來看是專營“房產(chǎn)銷售”的另一個淘寶。
所以安居客主要是在掙會員費(fèi)與端口服務(wù)費(fèi)這份錢，相當(dāng)于經(jīng)紀(jì)商與購房者之間的第三方在線撮合平臺。
“58永遠(yuǎn)不做自營，只做平臺。”姚勁波不止一次強(qiáng)調(diào)過關(guān)于房產(chǎn)業(yè)務(wù)的紅線。
所以說安居客本質(zhì)上做的還是58在房產(chǎn)信息領(lǐng)域的老業(yè)務(wù)，是在房產(chǎn)細(xì)分信息業(yè)務(wù)的獨(dú)立升級版。
沒有“自營成本”的羈絆也決定了安居客的高毛利水平。
2018年至2020年，安居客的毛利率分別為92.5%、89.2%、90.5%，對比之下2018年、2019年自營房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺“我愛我家”毛利率水平分別為30%、30.5%。
另外輕裝前行的安居客由于擺脫了自營，還能保持更加快速的擴(kuò)張速度，2018年至2020年分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入62.16億元、75.79億元、80.52億元，同期凈利潤分別達(dá)到了19.07億元、23.06億元、19.54億元。
憑借著高毛利水平，安居客在營收大幅落后的前提下，盈利規(guī)模達(dá)到了更老資格的房產(chǎn)中介我愛我家的數(shù)倍。
成本低、擴(kuò)張快，安居客的好日子當(dāng)然也被別人盯上了，這個“別人”正是左暉的鏈家和貝殼。
已經(jīng)做到行業(yè)老大的鏈家同樣不滿足于競爭激烈且成本高昂的自營模式，也看上了賺錢更容易的流量生意。
2018年貝殼找房平臺正式成立，受益于鏈家的獨(dú)家支持，定位于平臺商的貝殼找房近兩年增長迅猛，2019年、2020年?duì)I業(yè)收入分別達(dá)到了460億元，705億元，營收規(guī)模達(dá)到貝殼的近9倍。
雖然營收規(guī)模相差懸殊，但安居客還是勝在了毛利率上，2019年、2020年貝殼找房的毛利率水平分別為24.5%、23.5%，還不及安居客的三分之一。
2020年在營收相差達(dá)到9倍的前提下，安居客實(shí)現(xiàn)凈利潤19.54億元，僅落后于貝殼找房8億多元。
這也充分說明了安居客的利潤杠桿撬動能力。
而且目前貝殼找房的C端影響力還是無法超越安居客。根據(jù)極光大數(shù)據(jù)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2020年6月，貝殼找房APP的滲透率為1.72%，安居客APP為3.42%。
安居客還牢牢把握著C端用戶的頭籌。
另外安居客在新房銷售業(yè)務(wù)之外，還并未開啟房產(chǎn)銷售“傭金分成”的業(yè)務(wù)，其目前主要的營收重點(diǎn)在于會員費(fèi)和端口服務(wù)費(fèi)。
若安居客介入到房產(chǎn)傭金市場，在巨量用戶的加持下，其體量規(guī)模無法想象。
安居客與貝殼廝殺背后，千億級的藍(lán)海市場下的跑馬圈地
同行是冤家。
安居客與貝殼這對老冤家最近又對上了，甚至連姚勁波都親自下場開啟了口水戰(zhàn)。
大佬下場對線的背后最終還是歸結(jié)于“錢”的事上，安居客與貝殼的背后是一片數(shù)萬億元規(guī)模的藍(lán)海市場。
房地產(chǎn)市場是中國最大的行業(yè)之一，2020年住宅房地產(chǎn)市場交易規(guī)模為24萬億元，預(yù)計2025年將進(jìn)一步增長到36.6萬億元。
另外目前我國城鎮(zhèn)化速度不斷加快，據(jù)艾瑞咨詢數(shù)據(jù)顯示，2025年中國的城鎮(zhèn)化率將從2020年的61.6%增長到66.4%，這個期間城市人口將至少增加7490萬人。
7490萬人是什么概念?截止到2018年我國超過7000萬人口的省份也才只有6個。
巨量的城市人口增長空間與不斷擴(kuò)大的人均住房面積都說明了一個現(xiàn)象，那就是買房仍然是一個大事。
這當(dāng)然就繞不過像安居客、貝殼這樣的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息平臺。
僅2020年，我國通過經(jīng)紀(jì)服務(wù)達(dá)成的二手房交易規(guī)模達(dá)到了6萬億元，通過經(jīng)紀(jì)達(dá)成的租賃交易規(guī)模也達(dá)到了1萬億元。
時至今日，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)作為解決房屋買賣雙方信息不對稱的平臺，基本成為了普通人買房賣房繞不開的服務(wù)。
行業(yè)的紅利擺在眼前，巨頭們當(dāng)然不會忽視，市場的爭奪也就造成了安居客與貝殼、姚勁波與左暉等巨頭大佬們的不可調(diào)和。
在安居客與貝殼的背后，并不僅僅是姚勁波與左暉的單打獨(dú)斗，背后關(guān)系的盤根錯節(jié)，甚至還蔓延到了部分房地產(chǎn)開發(fā)商與互聯(lián)網(wǎng)巨頭的身上。
在于貝殼的競爭之下，安居客背后的58集團(tuán)拉來了不少的“幫手”，2018年6月12日，58集團(tuán)聯(lián)合我愛我家、中原地產(chǎn)、麥田房產(chǎn)、21世紀(jì)不動產(chǎn)中國、龍湖冠寓等公司召開“全行業(yè)真房源誓約大會”，會議上眾多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司“討伐”貝殼。
更激進(jìn)的是，作為平臺方的安居客，早已把觸手伸向了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司以鞏固自己的數(shù)據(jù)優(yōu)勢。
2018年58集團(tuán)斥資10.68億元投資我愛我家，持股8.28%;2020年投資安徽房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)中墅地產(chǎn)、并斥資5億增資重慶房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)“到家了”。
此外2020年，58與安居客還宣布將投入10億元扶持房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。
搶占先機(jī)的58集團(tuán)在對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)頻繁的布局之下，其平臺數(shù)據(jù)表現(xiàn)仍然拔得頭籌。
2020年安居客平均移動月活用戶數(shù)量為6700萬人，付費(fèi)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為72.6萬人，同期貝殼找房的APP月活用戶數(shù)量為4818萬，活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量49.6萬人，全面落后于安居客。
另外安居客全面引入房地產(chǎn)行業(yè)股東，也展現(xiàn)出了安居客在新房經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域的戰(zhàn)略布局，其野心絕不僅限于二手房經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域。
2021年3月，安居客完成了由碧桂園領(lǐng)投、新世界發(fā)展、新鴻基、雅居樂、恒基地產(chǎn)、中建地產(chǎn)、時代地產(chǎn)、華懋地產(chǎn)參投的2.5億美元融資。
房地產(chǎn)開發(fā)商對安居客的增資行為當(dāng)然也可以看做是安居客劍指貝殼找房的進(jìn)一步宣戰(zhàn)。
安居客的對手貝殼找房已經(jīng)全面轉(zhuǎn)向新房經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域，2020年貝殼找房新房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)GTV達(dá)1.38億元，該業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收379億元，已經(jīng)超過營收半數(shù)。
反觀安居客，其目前的營業(yè)收入主要還是由二手房業(yè)務(wù)所貢獻(xiàn)的，2020年其主營新房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的平臺“愛房”營收僅為2.28億元，占比不到3%，不及貝殼找房的零頭。
碧桂園們參投安居客帶來的信號很明顯，那就是安居客發(fā)起了向貝殼找房“新房業(yè)務(wù)”的主動沖鋒。
穩(wěn)定大后方，安居客實(shí)施超40億規(guī)模股權(quán)激勵
糧草充足向貝殼全面宣戰(zhàn)的安居客當(dāng)然也離不開穩(wěn)固的大后方。
正如在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域爭奪我愛我家、麥田等房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合作方一樣，安居客同樣也需要爭取住內(nèi)部員工的穩(wěn)定，股權(quán)激勵就成了最具性價比的方式。
2021年2月，獨(dú)立后的安居客發(fā)布了一項(xiàng)主要面向雇員的股權(quán)激勵方案，股權(quán)激勵分為甲乙兩個組，獎勵的股份數(shù)目上限分別為1.80億股、867.68萬股，共計1.88億股，該股權(quán)激勵方案有效期為10年。
獎勵方式分為購股權(quán)(期權(quán))、受限制股份、受限制股份單位等三種方式。
被獎勵股份占安居客已發(fā)行股本的8.1%，按照安居客目前536億元的估值計算，股權(quán)激勵的總價值達(dá)到了43億元。
目前安居客對“已授出及即將授出的股份單位”發(fā)行了3414.41萬股股份，其中312萬受限制股份單位(312萬股股份)已于2021年2月26日獲授予董事周浩。
由于安居客是2021年才從58集團(tuán)正式分離，此前其員工全部均為58集團(tuán)員工，也曾享受到58集團(tuán)的股權(quán)激勵。
根據(jù)招股書披露，58集團(tuán)曾于2010年、2013年發(fā)布兩期股權(quán)激勵計劃，以上2期股權(quán)激勵方案都以購股權(quán)、受限制股份單位等2種方式發(fā)放。
2010年股權(quán)激勵計劃授出的大部分購股權(quán)已在三至四年內(nèi)歸屬，其中四分之一須于授出日期一周年后歸屬及可予行使，余下購股權(quán)將于其后24或36個月每月分期歸屬。
2013年股權(quán)激勵計劃授出的購股權(quán)及受限制股份單位一般于三至五年內(nèi)歸屬，其中大部分于授出日期一周年后歸屬四分之一及可予行使，余下的購股權(quán)及受限制股份單位將于其后六個月內(nèi)每六個月平等分期歸屬，或于四年期間內(nèi)分四期平等分期歸屬。
2020年9月，私有化的58集團(tuán)修改了股權(quán)激勵過往的股權(quán)激勵方案，各項(xiàng)已歸屬的受限制股份單位被修改為以現(xiàn)金結(jié)算，代價為28.00美元/股。
近三年58集團(tuán)的股權(quán)激勵費(fèi)用
總結(jié)
58集團(tuán)的房產(chǎn)業(yè)務(wù)從私有化退市到重新上市用了不到一年，獨(dú)立上市對安居客來說是一個新的開始，在流量優(yōu)勢由來已久的前提下，安居客與貝殼的戰(zhàn)爭究竟鹿死誰手?一切交給時間來評判吧。
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