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“耕者有其田，居者有其屋”，孫中山云。

千百年來(lái)，“購(gòu)得一套屬于自己的房屋”，是國(guó)人成家立業(yè)觀念中不可或缺的一環(huán)；而自改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)的房屋交易形式、市場(chǎng)形態(tài)等，都發(fā)生了斗轉(zhuǎn)星移的變化。

從上世紀(jì)七八十年代的國(guó)營(yíng)企業(yè)分配住房，到90年代初房地產(chǎn)的商品化，再到21世紀(jì)初鏈家等房屋中介品牌的涌現(xiàn)，居民購(gòu)房的市場(chǎng)環(huán)境、交易工具，也伴隨著時(shí)代脈搏同步迭代。

不可否認(rèn)，現(xiàn)今AI、大數(shù)據(jù)等技術(shù)高度發(fā)達(dá)，房產(chǎn)交易行業(yè)也不斷給出購(gòu)房新“解法”。

科技驅(qū)動(dòng)的新居住服務(wù)商 “貝殼找房”，自2008年起就開(kāi)始打造真房源數(shù)據(jù)庫(kù)“樓盤(pán)字典”，并以此為基礎(chǔ)打造了VR看房等數(shù)字化行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，以及貝刻手環(huán)、小貝AI助手等一系列，旨在提升交易效率、構(gòu)建行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)工具。

到今天，“技術(shù)”在貝殼找房的體系中依然扮演著重要角色。2021年三季報(bào)顯示，貝殼找房的研發(fā)費(fèi)用達(dá)10.43億元，與去年同期相比凈增長(zhǎng)2.54億元，占到2020年全年研發(fā)費(fèi)用的約42%。

在持續(xù)加大研發(fā)投入時(shí)，貝殼找房的“新技術(shù)模式”也變得更為系統(tǒng)化。

房屋、技術(shù)與經(jīng)紀(jì)人

在貝殼，能深入使用VR功能，對(duì)一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有多重要？

根據(jù)服務(wù)年限、成交記錄等數(shù)據(jù)，每位貝殼的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都會(huì)有一張“專屬名片”，長(zhǎng)春銘家一品紅城店的經(jīng)紀(jì)人佟欣就表示，客戶在選擇經(jīng)紀(jì)人之前，會(huì)十分關(guān)注線上名片的標(biāo)簽和客戶評(píng)級(jí)。

“有些客戶對(duì)‘專業(yè)精湛’這個(gè)標(biāo)簽非?？粗兀F(xiàn)在，我們又多了一張非常重要的名片——VR帶看”，佟欣如是說(shuō)。

相比用戶都很熟悉的線上VR看房，VR帶看是貝殼推出的一種全新服務(wù)模式——在實(shí)景復(fù)刻VR場(chǎng)景中，用戶可與經(jīng)紀(jì)人提前預(yù)約看房時(shí)間，并實(shí)時(shí)連線進(jìn)行交互，還可以隨時(shí)隨地添加家人、朋友同時(shí)完成“帶看”。這既節(jié)約了客戶和經(jīng)紀(jì)人的時(shí)間，也提高了帶看的有效性。

簡(jiǎn)單理解，運(yùn)用AI與VR技術(shù)，經(jīng)紀(jì)人帶看、講解房源的流程，幾乎可以全面移植到線上。不過(guò)，僅是簡(jiǎn)單復(fù)制線下流程，經(jīng)紀(jì)人也很難用新技術(shù)“打動(dòng)”客戶。

汝果欲學(xué)詩(shī)，工夫在詩(shī)外。

運(yùn)用VR帶看，佟欣有自己的一套技巧。每次準(zhǔn)備房源講解的資料時(shí)，佟欣會(huì)先查看百度百科、高德地圖的房屋基本信息，再去線下與業(yè)主交流。

“陪攝影師去實(shí)地進(jìn)行VR實(shí)勘時(shí)，我就會(huì)抓住機(jī)會(huì)與業(yè)主溝通，偶爾還會(huì)和攝影師聊，這樣能學(xué)到很多。” 佟欣說(shuō)。

在做好前期的充分準(zhǔn)備后，佟欣還十分注重VR講解的細(xì)節(jié)，在內(nèi)容中配合上《With An Orchid》的舒緩曲調(diào)，再對(duì)社區(qū)場(chǎng)景進(jìn)行詩(shī)意般地講述：芳草萋萋，綠樹(shù)成蔭，景色宜人。

聲畫(huà)內(nèi)容互相結(jié)合，佟欣的VR帶看讓客戶仿佛身臨其境。

貝殼的“VR帶看”模式，增強(qiáng)了客戶看房時(shí)的體驗(yàn)感，也提升了經(jīng)紀(jì)人的帶看效率，曾經(jīng)“通勤兩小時(shí)、看房十分鐘”的情況，也得到顯著緩解。

在提升效率的基礎(chǔ)上，更多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都在“活學(xué)活用”VR看房功能。

每天早晨八點(diǎn)半，大連德佑金源店的線上晨會(huì)準(zhǔn)時(shí)開(kāi)始，而在近期的晨會(huì)上，“討論和布置VR帶看任務(wù)”就是最為重要的內(nèi)容之一。

2018年8月，大連鏈家引入VR帶看功能，很多經(jīng)紀(jì)人對(duì)這類新生事物有所排斥，但也有人選擇積極擁抱，并不斷適應(yīng)新技術(shù)，并探索新的帶看方式。

金源店店長(zhǎng)許影便是第二類人。

著手VR帶看這項(xiàng)新技術(shù)，許影拿出了自己“拼命三娘”的精神，鉆研起VR帶看在不同房源下的使用方法，比如，許影會(huì)根據(jù)客戶需求，至少準(zhǔn)備7套最貼近需求的VR房源、再儲(chǔ)備3套與客戶需求有略微差異但值得推薦的房源。

“要么不做，要做就要做到最好”，在許影的自我探索下，她一人的VR帶看量就占到全店的1/3。

目前，VR帶看、AI講房等功能，在貝殼體系內(nèi)幾乎是全面通行，甚至成為經(jīng)紀(jì)人帶看時(shí)的硬指標(biāo)：上海部分門(mén)店的經(jīng)紀(jì)人，要在線下帶看之前，先完成一次線上帶看。

一次全面的VR看房，往往就可能成為經(jīng)紀(jì)人成交的基石，這源自貝殼對(duì)VR房源真實(shí)度的精準(zhǔn)把控。數(shù)據(jù)顯示，貝殼如視VR的自動(dòng)拼接點(diǎn)位成功率幾乎可達(dá)100%，估算誤差以1.8%領(lǐng)先全球。

而在許影、佟欣之外，更多貝殼經(jīng)紀(jì)人感受到了技術(shù)迭代所帶來(lái)的效率提升：佩戴了貝刻手環(huán)的廣州貝殼經(jīng)紀(jì)人，IM（即時(shí)通訊）23秒響應(yīng)率平均提升9.2%；通過(guò)使用VR看房，貝殼經(jīng)紀(jì)人的帶看效率增加了 16.6%……

可見(jiàn)，技術(shù)正在重塑房產(chǎn)交易的效率，提升經(jīng)紀(jì)人群體的服務(wù)水平；最關(guān)鍵的，貝殼正利用技術(shù)本身，來(lái)建構(gòu)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下的房產(chǎn)交易新標(biāo)準(zhǔn)。

“重塑”標(biāo)準(zhǔn)

“我們所面對(duì)的是一個(gè)供給不確定、需求不確定、條件也不確定、意愿也不確定的市場(chǎng)。”2019年，貝殼找房董事長(zhǎng)兼CEO彭永東在接受采訪時(shí)稱。

購(gòu)房是國(guó)人的剛需消費(fèi)，但購(gòu)買頻次極低、單次購(gòu)買周期長(zhǎng)，尤其在“假房源”與經(jīng)紀(jì)人亂象盛行的那些年，客戶的消費(fèi)決策極為謹(jǐn)慎，房產(chǎn)交易行業(yè)甚至還“背負(fù)罵名”。

一切的一切，正如彭永東所言“行業(yè)的不確定性極大”，房產(chǎn)交易及服務(wù)行業(yè)依然缺乏系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)，尤其深入到產(chǎn)業(yè)中，二手房和新房的交易需求、各城市各區(qū)域的房屋交易政策均有不同，甚至房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行業(yè)本身，也缺乏統(tǒng)一的評(píng)價(jià)體系。

系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)的缺失，往往給客戶購(gòu)房造成“信息不對(duì)稱、不透明”的困擾。

不過(guò)，在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，各類平臺(tái)都試圖彌合供需雙方的信息不對(duì)稱，而在人工智能、大數(shù)據(jù)等技術(shù)的普及下，外賣餐飲、網(wǎng)約車出行等行業(yè)，都在試圖構(gòu)建成體系的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

當(dāng)然，“技術(shù)”標(biāo)簽鮮明的貝殼，也在努力實(shí)現(xiàn)“房產(chǎn)交易標(biāo)準(zhǔn)化”。

在最為基礎(chǔ)的房源端，貝殼自2008年起就開(kāi)始建立真房源“樓盤(pán)字典”，彼時(shí)的經(jīng)紀(jì)人們走街串巷，用紙筆手抄小區(qū)門(mén)牌號(hào)、戶型圖等信息，再錄入到數(shù)據(jù)庫(kù)中。

伴隨新技術(shù)的升級(jí)迭代，貝殼的“樓盤(pán)字典”也從手工記錄，升級(jí)到GPS定位+相機(jī)記錄，再到今天通過(guò)‘蟻巢’智能采集、數(shù)據(jù)血緣、數(shù)據(jù)反應(yīng)堆等多系統(tǒng)，確保房源真實(shí)可信。

截至到去年9月30日，貝殼樓盤(pán)字典已覆蓋332個(gè)城市、57萬(wàn)個(gè)社區(qū)、累計(jì)2.33億套住宅。

基于真房源數(shù)據(jù)庫(kù)，貝殼也從多個(gè)維度不斷完善交易與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)于房產(chǎn)交易的標(biāo)準(zhǔn)化，貝殼副總裁、首席科學(xué)家葉杰平曾提及：貝殼是從復(fù)雜的業(yè)務(wù)流程里面，抽象出非常重要的一些標(biāo)準(zhǔn)組件，把這些組件準(zhǔn)確地?cái)?shù)字化，并利用這些數(shù)字化的組件來(lái)構(gòu)建行業(yè)中的關(guān)鍵元素和重要流程。

貝殼找房技術(shù)副總裁陳炯也表示，我們通過(guò)技術(shù)架構(gòu)將通用的交易模型抽象出來(lái)，形成大的技術(shù)框架，再將個(gè)性化的部分變成小組件，放到大框架里去做匹配。

技術(shù)用語(yǔ)或許過(guò)于抽象，但貝殼“標(biāo)準(zhǔn)化”路徑可以理解為：將復(fù)雜事情簡(jiǎn)單化。

房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)冗長(zhǎng)，各地政策和樓市需求皆有不同，在這一復(fù)雜的鏈路中，貝殼找房基于自身海量的房源交易數(shù)據(jù)，盡可能形成統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，再因地制宜地滿足差異化特征。

“比如說(shuō)貸款，要的證件可能都不一樣……我們通過(guò)配置化的管理，讓每個(gè)城市在標(biāo)準(zhǔn)化的同時(shí)又能夠自我定義。” 陳炯表示。

顯然，貝殼“將復(fù)雜事情簡(jiǎn)單化”的通路，依然是以技術(shù)為基底。

到今天，基于多年積累的真房源數(shù)據(jù)庫(kù)，貝殼打造了一套7×24小時(shí)循環(huán)策略驗(yàn)真系統(tǒng)，可實(shí)時(shí)比對(duì)42大類房源的特征，保證房源更為真實(shí)可靠。

同時(shí)，針對(duì)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)，貝殼已經(jīng)建立了“貝殼分”體系，考核經(jīng)紀(jì)人的內(nèi)力（基礎(chǔ)素質(zhì)）、信譽(yù)（質(zhì)量評(píng)價(jià)）、俠義（平臺(tái)合作度）、聲望（行業(yè)影響力）和活力（平臺(tái)參與度），以更加統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行量化考核。

從真房源到貝殼分，貝殼打造房產(chǎn)交易標(biāo)準(zhǔn)化的手段是技術(shù)，而宗旨也很明確，就是努力打破房產(chǎn)供需的不對(duì)稱、不透明，并建立起一套線上可控的交易與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，甚至進(jìn)一步對(duì)外輸出。

陳炯認(rèn)為，在未來(lái)，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)現(xiàn)將更為精細(xì)化，例如VR可以采集房間的隔音效果、門(mén)窗使用年限和透風(fēng)度等數(shù)據(jù)。

前路雖長(zhǎng)，尤可期許。

連接產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)

在消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)的場(chǎng)景中，算法、大數(shù)據(jù)等技術(shù)的普及，提升了外賣、網(wǎng)約車等行業(yè)的交易及服務(wù)效率。例如外賣，用戶下單后，平臺(tái)將訂單分配給距離最近的騎手，再根據(jù)不同時(shí)段的路況，規(guī)劃出最優(yōu)配送路線。

如今，技術(shù)被廣泛應(yīng)用于零售、生活服務(wù)等行業(yè)，提升了傳統(tǒng)行業(yè)的效率，進(jìn)一步重塑原有的供銷標(biāo)準(zhǔn)。

而在房地產(chǎn)領(lǐng)域，對(duì)AI、算法的應(yīng)用仍處早期階段。

據(jù)2019年全球人工智能白皮書(shū)顯示，在AI應(yīng)用的行業(yè)滲透率中，房產(chǎn)領(lǐng)域最低，屬于萌芽期，葉杰平也認(rèn)為，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，AI應(yīng)用還處于非常早期的階段。

“房產(chǎn)交易周期的跨度達(dá)數(shù)月之久，數(shù)據(jù)非常稀疏且數(shù)據(jù)孤島問(wèn)題嚴(yán)重，大量信息完全沒(méi)有線上化。”葉杰平說(shuō)。

房產(chǎn)交易鏈條涉及眾多環(huán)節(jié)，包括地產(chǎn)商、房東、經(jīng)紀(jì)人等，流程也相對(duì)更復(fù)雜，涵蓋看房、簽約、貸款等，每一環(huán)節(jié)都有相對(duì)獨(dú)立的標(biāo)準(zhǔn)，而用戶意愿的搖擺、交易信息的不對(duì)稱……各類因素加劇了房產(chǎn)交易成交的不確定性。

相比外賣、網(wǎng)約車等，貝殼找房處于產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)與消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)的“交匯口”，其將面對(duì)更為復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，而貝殼又如何盡力提升各環(huán)節(jié)的服務(wù)效率。

面對(duì)并不樂(lè)觀的行業(yè)現(xiàn)狀，貝殼正利用技術(shù)連接起多方力量。

在房源端，貝殼旗下的如視事業(yè)部，打造出了基于超高精度采集設(shè)備伽羅華的“如視VR”APP，而利用伽羅華的激光技術(shù)，100平米的房屋空間，20分鐘便可采集完畢。

在經(jīng)紀(jì)人端，貝殼推出的小貝AI助手，正幫助經(jīng)紀(jì)人提高作業(yè)效率和服務(wù)水平；最新數(shù)據(jù)顯示，小貝助手已向經(jīng)紀(jì)人提出18000萬(wàn)條提示建議，對(duì)客戶意圖理解的準(zhǔn)確率高達(dá)81%。

在服務(wù)端，貝殼打造的ACN經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)，為平臺(tái)帶來(lái)了大量跨地域的房產(chǎn)交易訂單，也提升了整個(gè)經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)效率。

改變不止于此。

貝殼研發(fā)的貝刻智能手環(huán)，能幫助客戶最及時(shí)地聯(lián)系到經(jīng)紀(jì)人；貝殼基于1063個(gè)維度刻畫(huà)的用戶畫(huà)像，完備率已超過(guò)60%；整個(gè)三季度，貝殼自營(yíng)的家裝平臺(tái)“被窩家裝”共交付1127個(gè)訂單……

從供給（房源）到平臺(tái)（經(jīng)紀(jì)人服務(wù)）再到客戶，貝殼找房不斷增強(qiáng)房產(chǎn)交易及服務(wù)的“技術(shù)味兒”，在一個(gè)復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)中，逐步塑造標(biāo)準(zhǔn)、提升效率、尋求確定性。

當(dāng)然，隨著行業(yè)政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，客戶購(gòu)房意愿依然存在極大不確定性，但貝殼找房要努力實(shí)現(xiàn)的，是盡可能將服務(wù)效率再提升一步，將行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)再完善一環(huán)。

這一步一環(huán)的改變，或許就會(huì)為平臺(tái)新增一個(gè)真房源，為貝殼培養(yǎng)一個(gè)更成熟的經(jīng)紀(jì)人，而前述的AI、大數(shù)據(jù)等新技術(shù)應(yīng)用，就是貝殼實(shí)現(xiàn)改變的根基。

正如已故的鏈家創(chuàng)始人左暉所言：做難而正確的事。

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