國內(nèi)二手房市場越來越冷。
剛剛過去的10月份，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的二手房成交量依舊低迷，要么出現(xiàn)了兩位數(shù)的環(huán)比下滑，要么勉強維持在環(huán)比基本持平的局面，刺骨的寒意已經(jīng)不需要再做贅述。
即便是曾經(jīng)成交火爆的二線城市，也普遍呈現(xiàn)出“量價齊跌”的態(tài)勢。杭州的二手房行情交出了“四連跌”的答卷，南京樓市從去年下半年開始進入下行階段，一度在2021年逆勢上漲的寧波樓市，也出現(xiàn)了“陰跌”的現(xiàn)象……越來越多的城市還處于探底過程中，市場信心修復(fù)仍需要一段時間。
壓力留給了利益相關(guān)的業(yè)主們。房子作為家庭中最重要的資產(chǎn)，過去可以靠二手房交易實現(xiàn)增值，哪怕長時間空置，也能有相對不錯的收益?？僧敇鞘羞M入到交易停滯期，房子的溢價空間不再樂觀的時候，“無為”式的資產(chǎn)增值策略已經(jīng)走不通，業(yè)主們需要探索資產(chǎn)增值的新方式。
正是在這樣的語境下，自如開了一場面向業(yè)主的發(fā)布會，為身處寒冬中的業(yè)主們提供了一個新選項。
01 業(yè)主的“難言之隱”
以往談及租房市場時，習(xí)慣性將焦點集中在租客群體。與黑中介博弈、遭二房東坑騙、被業(yè)主扣押金的故事，常常讓人滿腔義憤。在這樣的故事情節(jié)中，業(yè)主們自然成了所謂的強勢群體，乃至被斥責的對象。
由于視角和立場的傾向性，很少有人主動替業(yè)主“說話”，特別是寧愿讓房子空置，也不愿出租的一類業(yè)主，鮮有人主動思考：為何很多人不愿意通過出租讓房子增值?
二手房市場的疲軟、樓價連續(xù)多個季度的下滑，意味著“炒房賺錢”的黃金時代漸行漸遠，將閑置房源出租幾乎可以說是資產(chǎn)增值的最優(yōu)選擇。再來思考一些業(yè)主看似反常的行為，或許可以理解個中“難言之隱”。
首當其沖的就是裝修問題。在許多人的印象中，“出租房”等于裝修標準的底線，不管是用料還是設(shè)計，都是以盡可能省錢為前提，一套三居室的全套裝修可能不到10萬塊錢，似乎不難從租金中快速回籠裝修成本。被選擇性忽略的是業(yè)主的時間精力和回報周期，考慮到大多數(shù)城市的新房限購期在兩年左右，業(yè)主們很容易算清一筆經(jīng)濟賬，短期出租并不是一個高性價比的選擇。
業(yè)主面臨房子租不出去、租出去貶值的兩難困境
何況“出租”本就存在一種增值悖論。比如有些業(yè)主擔心房子被租客破壞，導(dǎo)致在二手交易時被壓價，畢竟類似的新聞早已屢見不鮮;再比如房子想要出售時，需要經(jīng)過租客的允許才能帶看，一旦碰到了不愿意配合的租客，或者頻繁帶看打擾了租客的正常生活，存在交易不順暢等風(fēng)險。
一些計劃長期出租并靠租金增值的業(yè)主，也有很多煩惱。《2021中國城市租住生活藍皮書》中公布了這樣一組數(shù)據(jù)：21%的業(yè)主遇到過“租客經(jīng)常打擾”、5%的業(yè)主遇到過“租客拖欠房租”，再加上鄰居投訴、臨時退租、水電費爭議等問題，以至于很多業(yè)主被迫將房子交給“二房東”進行管理。
這大抵就是自如面向業(yè)主群體開發(fā)布會的原因所在。在樓市遇冷的新常態(tài)下，大批業(yè)主將改變原有的資產(chǎn)增值理念，從過去的“待價而沽”，轉(zhuǎn)向?qū)㈤e置房源長期出租，預(yù)示著將有大批的房源被釋放出來。對于走“分散式”長租路線的自如來說，無疑是進一步擴大房源規(guī)模的機會窗口。
只是挑戰(zhàn)也很直接，業(yè)主們的“難言之隱”早已成為市場上默許存在的痛點，也是制約“分散式”長租市場規(guī)模的誘因所在。在房屋租賃市場摸爬滾打了十一個年頭的自如，能否找到對癥的藥方?
02 自如給出的解法
2021年的一場演講中，自如CEO熊林提出了“增益租”模式，并將其視為下一個十年的主流模式。彼時長租公寓的爆雷潮還在延續(xù)，行業(yè)中一大批經(jīng)營激進的企業(yè)紛紛倒下，租客、房東與平臺的關(guān)系亟待新考量。
“增益租”模式的創(chuàng)新在于，深刻改變了平臺和業(yè)主的關(guān)系：過去平臺和業(yè)主是單純的租賃關(guān)系，平臺從業(yè)主手中收來房子自己裝修，然后將成本分攤到合同期內(nèi)每個月的租金中;“增益租”將平臺和業(yè)主從租賃關(guān)系升級為合作關(guān)系，平臺扮演了資產(chǎn)管理的角色，形成了“無差價、無空置期、收益有保底、年度有分成”的新機制。
時間驗證了新模式的可能性。同樣是《中國城市租住生活藍皮書》的調(diào)研數(shù)據(jù)，在自如的業(yè)主群體中，有68%的業(yè)主會向朋友推薦“增益租”。而在這場面向業(yè)主的發(fā)布會中，自如對“增益租”模式進行了兩個維度的“刷新”。
第一個是賦能業(yè)主的資產(chǎn)增值。正如前面所提到的一幕，“出租房式”的裝修在某種程度上成了偷工減料的代名詞，制約了房子的增值空間。
自如在發(fā)布會上一口氣發(fā)布了友家7.0、整租心舍2.0、速優(yōu)家、曼舍、資管等多個產(chǎn)品，分別對應(yīng)毛坯、老舊、簡裝、精裝、豪宅、整棟等不同需求，想要解決的正是低成本、高標準、美學(xué)設(shè)計的“不可能三角”。
自如整租心舍-簡愛風(fēng)格
其中的切入點在于供應(yīng)鏈，自如與16大品類的420家品牌達成了直接合作，在源頭上壓縮原材料成本，配合專業(yè)團隊的功能美學(xué)設(shè)計、智藝精工交付體系和嚴格的品控交付標準，在差不多的裝修預(yù)算下，讓房子變得更美、更舒適、更安全，進而為租客提供更好的居住體驗，幫業(yè)主實現(xiàn)更高價值。
第二個是賦能業(yè)主的資產(chǎn)出租。讓房子變美只是基礎(chǔ)，關(guān)鍵在于將房源投入到市場當中，為業(yè)主產(chǎn)生持續(xù)且穩(wěn)定的收益。
相對應(yīng)的是自如打出的一套組合拳：目前自如的平均裝修周期為38個工作日，平均成交周期為15天，保障了房屋的成交效率;185項服務(wù)品類，年均30次上門服務(wù)響應(yīng)，解決了業(yè)主的管理煩惱;日均300萬的找房人次、平均每天2200套的簽約，證明了自如的出租和運營能力。
自如裝修能力
至于自如的解法是否有效，可以找到的案例有很多。北京一套房齡24年老破小，采用心舍2.0簡愛風(fēng)格花費12萬裝修后，出租收益會有近60萬;北京海淀一套92平米的簡裝新房，由自如速優(yōu)家5天局部整改后快速出租，僅花費3萬元3年租期將收回21萬元;上海陸家嘴仁恒濱江257平的豪宅，業(yè)主驗收時因喜愛曼舍風(fēng)格，選擇放棄324萬元的租金選擇收房自住……
做一個總結(jié)的話，房子是連接自如與業(yè)主、租客的紐帶，為了讓“紐帶”實現(xiàn)“既能為業(yè)主增值保值，又能滿足租客的品質(zhì)訴求”的理想狀態(tài)，自如的著力點是產(chǎn)品化+管理服務(wù)，巧妙化解了供需間的種種矛盾，為整個行業(yè)趟出了一條新路。
03 機構(gòu)化的新趨勢
國內(nèi)二手房交易進入停滯期的當口，自如向業(yè)主們拋出了“橄欖枝”，可以解讀為自如敏銳的商業(yè)嗅覺，但隱藏在背后的其實是租賃市場的新趨勢，即機構(gòu)化、規(guī)模化正在逐步取代小而散、無序分布的模式。
在討論新趨勢的虛實前，不妨簡單回顧下國內(nèi)租賃市場的進化：
最早是業(yè)主直租，業(yè)主自己對房子進行裝修，然后四處貼小廣告尋找租客，典型的用時間換收益;而后衍生出了中介委托，常常以一個月的租金作為報酬，幫助業(yè)務(wù)節(jié)省了獲客的時間成本;最后是長租平臺的崛起，和業(yè)主簽署長期合作，承擔了房屋裝修、出租、運營等一系列工作。
也就是說，自如等機構(gòu)化長租平臺的出現(xiàn)，屬于租住行業(yè)不斷進化演變的必然，甚至是整個行業(yè)理性增長的基石。
有些遺憾的是，目前國內(nèi)機構(gòu)化租賃的占比僅10%，90%的房源還處于業(yè)主直租、中介委托、二房東居間等無序業(yè)態(tài)。相比之下，美國租房市場中有30%的房源被機構(gòu)化管理，德國機構(gòu)供應(yīng)的租賃住房占比40%，而日本有80%的房源被專業(yè)企業(yè)管理。其中的差距絕不只是數(shù)字占比的高低，機構(gòu)化的內(nèi)涵在于標準化、規(guī)范化、數(shù)據(jù)化的管理，決定著能否將分散的房源轉(zhuǎn)化為可信賴的長租房。
早在2019年的時候，安徽省合肥市就發(fā)布了住房租賃獎補新政，試圖通過進一步擴大財政獎補范圍、提高獎補力度，繼而培育一批專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)，改寫租住市場散亂差的局面。
2022年的政府工作報告中，“加快發(fā)展長租房市場”被寫入其中，連續(xù)兩年提及“長租房”。原因在于，“房住不炒”的宏觀調(diào)控已經(jīng)初見成效，加快發(fā)展長租房市場，尤其是機構(gòu)化長租房，可以說是保障住房需求、落實租購并舉政策、促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的重要抓手。
進一步深挖的話，當代年輕人的生活觀念正在轉(zhuǎn)變，買房不再是唯一的選項，越來越多的年輕人選擇以“租”代“購”的方式在城市安家。按照一些機構(gòu)的預(yù)計，2030年時我國的租房人口將達到2.6億，住房租賃市場有望達到10萬億元的規(guī)模。既是自如們不可錯失的新風(fēng)口，也是業(yè)主們資產(chǎn)增值保值的不二法門。
理解了這一點，市場上的種種現(xiàn)象也就有了合理的解釋。譬如自如平臺上租客的平均年齡為27歲，并且以本科及以上學(xué)歷為主，基于對高凈值人群租住需求的洞察，讓自如先于同行們看到了新趨勢，然后利用被驗證過的“增益租”模式，不斷向業(yè)主們釋放積極信號，持續(xù)夯實自身的先發(fā)優(yōu)勢。
不難給出這樣的判斷：面向業(yè)主的機構(gòu)化資產(chǎn)管理正在成為時代剛需，國內(nèi)住房租賃即將進入品牌崛起的時代，以資產(chǎn)管理、長線運營的思路，倒逼整個租賃市場主動優(yōu)化產(chǎn)品、優(yōu)化服務(wù)，驅(qū)動租住體驗的向上升級。
04 寫在最后
對大多數(shù)業(yè)主而言，樓市的低迷不是什么好消息。
可把眼光放長遠一些，二手房交易量的下滑，或許會在短時間內(nèi)制約房產(chǎn)的流動性，加劇行業(yè)上下游的悲觀情緒，卻也可能是一場思想上的“洗禮”：房子的價值不再被局限在商品維度上，進一步走向解決居住需求的生產(chǎn)資料，回歸房子的本來價值。
至少自如代表的長租品牌，已經(jīng)給出了產(chǎn)品化+服務(wù)的解決方案，“寒冬”中業(yè)主們有了“因變而變”的主動權(quán)。
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