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歲末的房產(chǎn)行業(yè)，頗有些冰火兩重天的意味。

蛋殼暴雷之后，長(zhǎng)租公寓“風(fēng)聲鶴唳”，自如連忙召開(kāi)發(fā)布后曬出現(xiàn)金流以“自證清白”。在房產(chǎn)交易的賽道上，8月份赴美上市的貝殼卻“一路高歌”，僅僅4個(gè)月市值已經(jīng)接近760億美元，直到美東時(shí)間12月28日，貝殼美股盤(pán)后收跌4.5%，市場(chǎng)才稍稍恢復(fù)理性。

跳過(guò)行業(yè)的短期波動(dòng)，把目光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，不難發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)交易市場(chǎng)將進(jìn)入供給側(cè)變革的新階段，對(duì)于脫胎于鏈家的貝殼而言，IPO之后也將迎來(lái)新的挑戰(zhàn)。

ACN模式背后的“供給決定論”，得經(jīng)紀(jì)人者終得“天下”?

2018年貝殼找房開(kāi)始獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，通過(guò)打造聚合平臺(tái)的方式吸引行業(yè)玩家入駐，鏈家作為貝殼找房的自營(yíng)品牌，與貝殼找房形成線上、線下雙渠道網(wǎng)絡(luò)布局。

面對(duì)58、安居客、我愛(ài)我家、天貓好房等諸多玩家的競(jìng)爭(zhēng)，貝殼另辟蹊徑，希望通過(guò)打造獨(dú)立第三方平臺(tái)來(lái)進(jìn)一步整合二手房產(chǎn)市場(chǎng)供給。左暉也表示，要把貝殼做成一個(gè)“球場(chǎng)”，希望大家來(lái)這里踢球的越來(lái)越多。

但是，貝殼的表態(tài)并沒(méi)有徹底打消行業(yè)玩家的疑慮，外界普遍質(zhì)疑貝殼“做選手又做裁判”，在平臺(tái)的運(yùn)營(yíng)中，難免會(huì)對(duì)鏈家、德祐給予傾斜。據(jù)天眼查App信息顯示，德祐、貝殼與鏈家本來(lái)就是“同宗同源”，外界的擔(dān)憂(yōu)不無(wú)道理。但即便如此，我們?nèi)匀挥欣碛上嘈咆悮ご_實(shí)是想做一個(gè)聚合平臺(tái)。

左暉曾經(jīng)說(shuō)，“深度改造一個(gè)行業(yè)，一般都要深度改造供應(yīng)鏈”。要想深度改造二手房交易平臺(tái)的供應(yīng)鏈，通過(guò)聚合平臺(tái)模式對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的價(jià)值鏈條重塑必不可少。

實(shí)際上，左暉明白，要想重塑這個(gè)行業(yè)，就需要一種全新的模式，來(lái)打破供給端的收益分配。于是，Agent Cooperate Network模式(經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò))應(yīng)運(yùn)而生。對(duì)于貝殼而言，ACN(經(jīng)濟(jì)合作網(wǎng)絡(luò))模式，是其改造房產(chǎn)交易市場(chǎng)供應(yīng)鏈的底牌。

在互聯(lián)網(wǎng)江湖(VIPIT1)看來(lái)，汽車(chē)、房產(chǎn)等大宗商品的二級(jí)市場(chǎng)交易中，其實(shí)存在一個(gè)“供給決定論”。比如二手車(chē)市場(chǎng)，由于二手車(chē)定價(jià)流程復(fù)雜，車(chē)源質(zhì)量越好，平臺(tái)只要掌握市場(chǎng)上的多數(shù)優(yōu)質(zhì)資源，就能在市場(chǎng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

房產(chǎn)交易也是如此。二手房產(chǎn)交易行業(yè)最缺的是什么?是大量的優(yōu)質(zhì)供給，用行業(yè)“黑話(huà)”來(lái)說(shuō)叫“筍盤(pán)”。

所謂“筍盤(pán)”是指價(jià)格明顯低于市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格的房產(chǎn)，在房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，大量的“筍盤(pán)”供給并非牢牢掌握在平臺(tái)手中，而是由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人掌握。而ACN合作網(wǎng)絡(luò)核心在于把整個(gè)服務(wù)鏈條細(xì)化，把完整的交易鏈條分割開(kāi)之后，根據(jù)經(jīng)紀(jì)人的貢獻(xiàn)度，分配最終收益。

也就是說(shuō)，對(duì)于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人而言，ACN合作網(wǎng)絡(luò)使得開(kāi)單的效率變高了，獲取收益也更加容易了。

換言之，貝殼實(shí)際上以ACN模式聚集了行業(yè)內(nèi)的經(jīng)紀(jì)人，進(jìn)而掌握行業(yè)(優(yōu)質(zhì)供給)資源，這也是為什么左暉執(zhí)意要把貝殼打造成為一個(gè)開(kāi)放的聚合平臺(tái)，在這個(gè)平臺(tái)中。經(jīng)紀(jì)人獲得了收益，其他品牌獲得了真金白銀收益，而貝殼收獲了經(jīng)紀(jì)人。

短期來(lái)看，這是行業(yè)供給端的一次有效整合，但長(zhǎng)期來(lái)看，優(yōu)質(zhì)供給也將源源不斷流向貝殼找房，第三方品牌多年的積累，也恐將為貝殼人做了嫁衣。

根據(jù)公開(kāi)資料，通過(guò)這樣對(duì)供給端的整合，目前貝殼已經(jīng)手握超過(guò)4萬(wàn)家門(mén)店、37萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人，在全國(guó)330城市的53萬(wàn)個(gè)小區(qū)中擁有2.19億套存量二手房源。從市場(chǎng)覆蓋的角度來(lái)看，貝殼GTV(Gross Transaction Value總交易額)已經(jīng)占到市場(chǎng)的20%。

“貝殼這么做其實(shí)還是為了自己的品牌。”某品牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小吳對(duì)互聯(lián)網(wǎng)江湖表示：“先把第三方品牌都吸引過(guò)來(lái)，但市場(chǎng)大頭其實(shí)還是自營(yíng)，貝殼只希望二三線城市的小中介們來(lái)加入，房源多了以后，買(mǎi)房的人就會(huì)只認(rèn)貝殼這個(gè)品牌了。”

貝殼“漲價(jià)”誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單?平臺(tái)經(jīng)濟(jì)仍需警惕“托拉斯”陷阱

平臺(tái)經(jīng)濟(jì)之所以能夠成功，關(guān)鍵在于在“避實(shí)就虛”的成本控制下取得足夠的規(guī)模效益。比如，淘寶的誕生使得商家省去了線下高昂的房租成本，并進(jìn)一步形成規(guī)模效益。再比如，AI自動(dòng)駕駛應(yīng)用之后，網(wǎng)約車(chē)平臺(tái)也將會(huì)革新整個(gè)出租行業(yè)的成本結(jié)構(gòu)。

房產(chǎn)交易則很難完全脫離線下，也很難改變二手房產(chǎn)交易中的成本結(jié)構(gòu)，原因在于，即便有了線上平臺(tái)，但線上只是信息渠道，復(fù)雜的線下成交流程以及交易談判，還是需要依賴(lài)于線下。

重資產(chǎn)交易更強(qiáng)調(diào)供給的質(zhì)量，決策周期長(zhǎng)，在使用上也更加注重實(shí)際的場(chǎng)景。而且，在實(shí)際的交易場(chǎng)景中，線下門(mén)店交易遠(yuǎn)遠(yuǎn)比線上更容易建立起雙方的相互信任。

汽車(chē)、房產(chǎn)等高價(jià)值商品在二級(jí)市場(chǎng)中，最缺乏的就是交易的信任基礎(chǔ)。因此，重資產(chǎn)交易平臺(tái)必須以線下實(shí)體整合供給。這也是貝殼品牌主打線上，鏈家作為線下網(wǎng)絡(luò)的重要原因。

對(duì)于平臺(tái)而言，雙網(wǎng)絡(luò)體系意味著雙重成本結(jié)構(gòu)，要覆蓋新增的成本，要么尋找新的市場(chǎng)增量(交易規(guī)?；?，要么提高抽成。但依賴(lài)于線下重資產(chǎn)的規(guī)?；茈y，那么中介費(fèi)上漲似乎成為了唯一選項(xiàng)。

據(jù)多家媒體報(bào)道，一些城市貝殼系所有門(mén)店宣布：2021年1月起將上調(diào)該地區(qū)中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，中介費(fèi)由原先成交總價(jià)的2%上調(diào)至3%，其中，買(mǎi)房者承擔(dān)2%，賣(mài)房者承擔(dān)1%。也就是說(shuō)，一套價(jià)格為150萬(wàn)的房子，要多拿給平臺(tái)1.5萬(wàn)元的中介費(fèi)用。

對(duì)此有不少網(wǎng)友認(rèn)為，看似1%的中介費(fèi)用由賣(mài)房者承擔(dān)，但最終可能還是購(gòu)房者買(mǎi)單。

“平臺(tái)興也好、敗也好，最終買(mǎi)單的不還是購(gòu)房者?”最近想要購(gòu)房的金先生對(duì)互聯(lián)網(wǎng)江湖表示：“二線城市購(gòu)房金額一般都在百萬(wàn)以上，這意味著，在同等房源質(zhì)量的情況下，在貝殼購(gòu)房可能要增加數(shù)萬(wàn)元的購(gòu)房成本，我認(rèn)識(shí)的不少購(gòu)房者對(duì)價(jià)格也比以前更加敏感，這樣的溢價(jià)空間恐怕難以被接受。”

實(shí)際上，調(diào)高中介費(fèi)這件事，對(duì)于上市之后的貝殼而言也可能是“不得已而為之”，盈利壓力下不得不提通過(guò)高中介費(fèi)的方式，來(lái)增加利潤(rùn)。

根據(jù)此前IPO募股書(shū)數(shù)據(jù)顯示，雖然2019年全年貝殼營(yíng)收460億元，但整體卻虧損達(dá)到人民幣21億元。對(duì)于虧損的原因，貝殼在招股書(shū)中解釋?zhuān)?ldquo;主要由于分給關(guān)聯(lián)代理商和其他銷(xiāo)售渠道的傭金增多，以及內(nèi)部經(jīng)紀(jì)人和專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售薪酬增多。”

也就是說(shuō)，貝殼實(shí)際上是以自身的高額虧損為代價(jià)，不斷“籠絡(luò)”房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，本質(zhì)上是在用補(bǔ)貼的方式，把市場(chǎng)規(guī)模做大。這與網(wǎng)約車(chē)、外賣(mài)等平臺(tái)早期虧損補(bǔ)貼換市場(chǎng)規(guī)模是一個(gè)邏輯。

但補(bǔ)貼換市場(chǎng)的問(wèn)題在于，不同于網(wǎng)約車(chē)、本地生活等低價(jià)高頻的賽道，高價(jià)低頻的房產(chǎn)賽道，這樣做幾乎毫無(wú)意義。

美團(tuán)、滴滴做大市場(chǎng)規(guī)模是了留住用戶(hù)，高頻消費(fèi)、高復(fù)購(gòu)下形成流量變現(xiàn)的正循環(huán)。而房產(chǎn)交易復(fù)購(gòu)率極低，交易周期長(zhǎng)，幾乎很難產(chǎn)生復(fù)購(gòu)，盲目的規(guī)?；炊菀紫萑肫脚_(tái)經(jīng)濟(jì)的“托拉斯”陷阱。

互聯(lián)網(wǎng)江湖(VIPIT1)認(rèn)為，在商業(yè)模式效率不夠理想的情況下，平臺(tái)企業(yè)的快速擴(kuò)張很容易陷入一個(gè)“托拉斯”陷阱：平臺(tái)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)≠壟斷經(jīng)濟(jì)，但是存量市場(chǎng)中，為滿(mǎn)足資本的增長(zhǎng)訴求，平臺(tái)經(jīng)濟(jì)總是有壟斷市場(chǎng)的趨勢(shì)。

貝殼以ACN模式做整合，本質(zhì)上是通過(guò)對(duì)二級(jí)交易市場(chǎng)中收益的再分配，獲得更多供給資源，本質(zhì)上并沒(méi)有改變交易中的成本結(jié)構(gòu)。但另一方面，卻進(jìn)一步增加了經(jīng)紀(jì)人傭金成本支出，在資本市場(chǎng)的增長(zhǎng)訴求下，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模與轉(zhuǎn)嫁成本給購(gòu)房者就成為僅有的解決方案。

也就是說(shuō)，對(duì)于具有明顯市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)地位的平臺(tái)企業(yè)，在經(jīng)過(guò)IPO階段之后，資本的增長(zhǎng)訴求很可能會(huì)演變?yōu)檫^(guò)度規(guī)?；瘞?lái)的壟斷經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

此前據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)報(bào)道，12月14日，市場(chǎng)監(jiān)管總局公布阿里、閱文、豐巢三起未依法申報(bào)實(shí)施經(jīng)營(yíng)者集中案件，引起廣泛關(guān)注。

市場(chǎng)監(jiān)管總局反壟斷局主要負(fù)責(zé)人在答記者問(wèn)時(shí)表示，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)不是反壟斷法外之地，所有企業(yè)都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守反壟斷法律法規(guī)，維護(hù)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)。

阿里、閱文和豐巢被罰，是監(jiān)管部門(mén)釋放的明確信號(hào)，在互聯(lián)網(wǎng)反壟斷勢(shì)在必行的當(dāng)下，如何避免相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，可能是房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平臺(tái)亟需警惕的。

此次貝殼漲價(jià)就是一個(gè)信號(hào)，這意味著房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)交易平臺(tái)在掌握足夠多供給之后，就可能對(duì)市場(chǎng)形成一定的價(jià)格支配，這一點(diǎn)可能是房產(chǎn)交易平臺(tái)需要警惕的，畢竟稍有不慎，便有可能陷入平臺(tái)規(guī)?；瘮U(kuò)張的“托拉斯陷阱”。

結(jié)語(yǔ)：

二手房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)，出發(fā)點(diǎn)是解決二手房產(chǎn)交易的供需匹配問(wèn)題，關(guān)鍵的是在這個(gè)過(guò)程中，有沒(méi)有真正的改變二手房產(chǎn)交易的成本結(jié)構(gòu)。

理論上，如果一個(gè)平臺(tái)能夠改變行業(yè)成本結(jié)構(gòu)，并能夠“有節(jié)制的擴(kuò)張”，那么帶來(lái)的規(guī)模效益是能夠提升整個(gè)行業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)效率的。

因此，對(duì)于貝殼而言，如何真正解決交易雙方的信任問(wèn)題，探索出一種真正能夠改變行業(yè)成本的商業(yè)模式，可能比實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)的盈利更為關(guān)鍵。

文：互聯(lián)網(wǎng)江湖

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