隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量經(jīng)濟(jì)時代,物業(yè)管理的價值開始日益凸顯,物業(yè)管理也日漸變成了房產(chǎn)公司的下一個掘金池。在疫情爆發(fā)期間,物業(yè)管理公司更是充分發(fā)揮其“社區(qū)管家”的職能,為居民生活提供了諸多便利。物業(yè)管理公司也借此機(jī)會,對外展現(xiàn)了其在極端情況下的特殊作用。
伴隨著物業(yè)管理行業(yè)熱度的持續(xù)攀升,各路房產(chǎn)公司開始競相分拆其旗下的物業(yè)公司上市,國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè),也由此迎來了“扎堆上市潮”。
物管行業(yè)迎來扎堆上市潮
據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示,截止2020年末已經(jīng)有42家物業(yè)管理公司登陸資本市場,其中有38家選擇在港上市,4家物業(yè)管理公司登陸A股市場,這些數(shù)據(jù)正在打破物業(yè)管理行業(yè)上市的舊傳統(tǒng)。
實(shí)際上,自2014年第一家物業(yè)管理公司上市以來,每年新上市的物業(yè)管理公司一直保持在個位數(shù)增長的狀態(tài),這一現(xiàn)象一直持續(xù)到了2019年才有所好轉(zhuǎn)。數(shù)據(jù)顯示,2018年到2020年,新上市的物業(yè)管理公司,分別達(dá)到了6家、11家、19家,呈現(xiàn)出了每年翻倍增長的態(tài)勢。
目前在TOP20的房企中,僅有萬科和龍湖尚未分拆物業(yè)上市,其他房產(chǎn)巨頭旗下的物業(yè)業(yè)務(wù),如碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、華潤萬象生活、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)等等房企物業(yè)公司,均已經(jīng)上市。其中恒大物業(yè)、華潤萬象生活等等公司,在上市不足兩月的時間之內(nèi),就實(shí)現(xiàn)了股價翻番的小目標(biāo)。
而在物業(yè)管理公司紛紛登上風(fēng)口的背后,與當(dāng)前國內(nèi)房產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境變化有關(guān)。一方面,在國家“房住不炒”以及“三條紅線”的政策指引下,加速物業(yè)板塊上市,成了房產(chǎn)企業(yè)“去杠桿、增權(quán)益”的有效手段。具體來說,通過拆分物業(yè)板塊上市,房產(chǎn)公司可以通過股權(quán)融資,降低企業(yè)的實(shí)際杠桿和資產(chǎn)負(fù)債率,幫助企業(yè)補(bǔ)充現(xiàn)金流。
另一方面,國家相關(guān)部門出臺的“物業(yè)新政”,也給行業(yè)帶來了新的想象空間。1月5日,國家多部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》,受此政策影響,隔日A+H 42家物業(yè)股全線大漲,足見資本市場對于物業(yè)管理板塊的認(rèn)可。
不過說到底,物業(yè)管理價值得到凸顯的根本原因,還在于中國房產(chǎn)市場正逐漸步入存量經(jīng)濟(jì)時代,改善住房體驗以及生活品質(zhì),成了當(dāng)前及之后一段時間民眾住房的剛需。而在這一領(lǐng)域,國內(nèi)尚處于初步的發(fā)展階段,未來還有很大的發(fā)展?jié)摿Γ@才是外界普遍看好物業(yè)管理的真正原因。
并購加速搶占藍(lán)海市場
當(dāng)然,物業(yè)管理受到資本追捧,與其自身的業(yè)務(wù)模式也有關(guān)系。具體來說,物業(yè)管理屬于輕資產(chǎn)、低杠桿的運(yùn)營模式,它在前期運(yùn)營時無需過多的資金投入,而物業(yè)費(fèi)用又可以提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。另外,物業(yè)管理方興未艾,巨大的存量市場以及增值服務(wù)的可能性,為其后續(xù)發(fā)展提供了極大的想象空間。
據(jù)此前相關(guān)部門出臺的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》指出,2020年計劃新開工城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個,涉及居民700萬戶,這一改造數(shù)據(jù)是2019年的兩倍。有機(jī)構(gòu)測算,3.9萬個舊改小區(qū)預(yù)計拉動約1.2萬億元的投資,新的萬億藍(lán)海將由此打開。
在此背景下,如何通過投資并購來擴(kuò)大物業(yè)管理布局,就成了巨頭們當(dāng)下工作的當(dāng)務(wù)之急。比如,日前剛剛上市2個月的恒大物業(yè),就在近期斥資15億,一舉拿下浙江亞太酒店物業(yè)服務(wù)有限公司100%的股權(quán)。通過此次并購,恒大物業(yè)在管面積也一舉突破了3.8億平方米,實(shí)現(xiàn)了全年擴(kuò)張目標(biāo)的22%。
實(shí)際上,近年來做物業(yè)并購的遠(yuǎn)不止恒大物業(yè)一家。資料顯示,僅在2019年相關(guān)的物業(yè)收購案就有四五起。比如,2019年9月,永升生活服務(wù)耗資4.62億,完成收購青島雅園物業(yè)55%;碧桂園服務(wù)以1.9億元拿下嘉凱城物業(yè)100%的股份;中海物業(yè)以466萬拿下中建捷成物業(yè)100%股權(quán)……
而在這種并購潮的背后,則與多方面的因素有關(guān)。一方面,房地產(chǎn)行業(yè)集中度分散,直接造成了物管行業(yè)的分散格局,由此給資本提供了改善行業(yè)格局的空間;另一方面,房地產(chǎn)公司的大洗牌,也讓大型房企旗下的物業(yè)公司,有了更好的現(xiàn)金流和利潤,從而使其具備更強(qiáng)的擴(kuò)張能力?;诖?,物業(yè)管理公司加速并購擴(kuò)張也就不難理解了。
頭部效應(yīng)愈加凸顯
隨著行業(yè)并購加速,行業(yè)的頭部效應(yīng)也愈加明顯。據(jù)不完全統(tǒng)計,在急速擴(kuò)張的2020年,物業(yè)管理行業(yè)幾乎每月都會出現(xiàn)物企整合案例。
以碧桂園服務(wù)為例,其以高達(dá)2031億(截止2月3日收盤價)的市值,成為唯一一家市值破2000億的物業(yè)企業(yè),而恒大物業(yè)、華潤萬象生活則以準(zhǔn)千億的估值緊隨其后;融創(chuàng)服務(wù)、雅生活服務(wù)、世茂服務(wù)、新城悅服務(wù)、中海物業(yè)等物業(yè)公司,市值都在100億-500億港元之間,位居第三梯隊,剩余的都是市值在100億以下的小物業(yè)公司。
除了瘋狂收購之外,頭部物業(yè)企業(yè)還在不斷開拓新的業(yè)務(wù)范圍。比如,很多物業(yè)企業(yè)就通過與地方政府、國有企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園等簽約,將服務(wù)范圍向市政、河道等范圍擴(kuò)展,積極提升其第三方服務(wù)面積,目前包括萬科物業(yè)、龍湖智慧服務(wù)、碧桂園服務(wù)等在內(nèi)的多家物業(yè)公司,都已經(jīng)在加速布局城市服務(wù)這條新賽道了。
在規(guī)模上,目前已經(jīng)上市的物企在管面積達(dá)到1億平方米以上僅有十家,如此大的在管面積規(guī)模,決定了后面的小玩家很難有機(jī)會追上,這也決定了接下來物業(yè)管理的競爭,只會是頭部物業(yè)管理公司之間的競逐。
實(shí)際上,目前頭部物業(yè)公司在規(guī)模上的角逐早已經(jīng)展開了。據(jù)近期曝光的2021年恒大物業(yè)“軍令狀”顯示,恒大將在2021年實(shí)現(xiàn)兩大目標(biāo):一是實(shí)現(xiàn)月新增在管面積3000萬平方米;二是實(shí)現(xiàn)每季度利潤都較上年同期實(shí)現(xiàn)50%以上的增長。若達(dá)成這一目標(biāo),恒大物業(yè)的在管面積在未來一年將會達(dá)到6億平米,其凈利潤將會達(dá)到39億元;與之規(guī)模相當(dāng)?shù)谋坦饒@服務(wù),在近兩年圍繞基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)和增值物業(yè)服務(wù),也進(jìn)行了多次收購布局,經(jīng)過投資并購其在管的物業(yè)面積不斷擴(kuò)大,行業(yè)影響力節(jié)節(jié)攀升。
可以預(yù)見,未來物業(yè)公司之間的規(guī)模競爭還會持續(xù)下去,而擁有更多資源的頭部物業(yè)企業(yè),也將在此過程中進(jìn)一步發(fā)展壯大。
下一個十年,物業(yè)管理公司拼什么?
隨著行業(yè)集中度的逐步提升,物業(yè)企業(yè)之間原有的同質(zhì)化競爭問題也日益凸顯。而從種種跡象來看,隨著越來越多的物業(yè)公司上市,資本市場對物業(yè)公司的認(rèn)知,也在趨于理性。
比如,2020年10月份成功上市的4家物業(yè)企業(yè)中,就有三家物業(yè)企業(yè),出現(xiàn)了上市破發(fā)的情況。其中10月22日上市的第一服務(wù),開盤跌幅超過16%,當(dāng)日收盤報1.76港元,下跌26.7%,10月30日上市的世貿(mào)服務(wù)與合景悠活,也先后破發(fā)。
有業(yè)內(nèi)人士分析表示,未來物業(yè)股的這種分化仍將持續(xù),能夠受到資本市場關(guān)注的核心物業(yè)股數(shù)量有限,物業(yè)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營能力,將會影響其在資本市場的未來表現(xiàn)。
實(shí)際上,隨著大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等技術(shù)逐漸進(jìn)入社區(qū)生活,社區(qū)智能化已經(jīng)是大勢所趨。在此背景下,物業(yè)管理公司必須升級其原有的服務(wù),才能在眾多同質(zhì)化的產(chǎn)品中,探索出差異化、個性化的點(diǎn),進(jìn)而開拓出新的利潤增長空間,從而為其在未來的市場競爭中籌備足夠的糧草,打下堅實(shí)的基礎(chǔ)。
文/劉曠公眾號,ID:liukuang110
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