在線房產(chǎn)信息服務(wù)平臺的龍頭企業(yè)安居客，在上周遞交了港交所上市申請吸引了行業(yè)的眼球。而在上周末58同城CEO姚勁波在朋友圈發(fā)了一則行業(yè)反壟斷的微博：“房產(chǎn)交易領(lǐng)域有更明目張膽的二選一包裝成自愿，強(qiáng)烈呼吁國家反壟斷罰款貝殼40億(4%標(biāo)準(zhǔn))。并建議將此罰款打入國家公積金賬戶，以降低公積金貸款利率減輕老百姓買房負(fù)擔(dān)。”
對此，貝殼找房對外回應(yīng)稱：自創(chuàng)立起，貝殼堅(jiān)持依法經(jīng)營，完善合規(guī)體系，以科技驅(qū)動(dòng)行業(yè)良性發(fā)展。
雙方的爭論引發(fā)了行業(yè)的進(jìn)一步討論，而58安居客今年將作為挑戰(zhàn)者全面進(jìn)入新房交易領(lǐng)域，以促進(jìn)良性競爭讓行業(yè)更公平。
作為行業(yè)挑戰(zhàn)者的安居客，在發(fā)起上市后三天向守局者貝殼發(fā)起挑戰(zhàn)，足見對重塑行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的野心，而從安居客的招股書，可以進(jìn)一步剖析安居客未來的發(fā)展格局和潛力。
從2007年創(chuàng)立到2015年并入58同城，打造房產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)信息平臺，到安居客此輪提交上市招股書，以及碧桂園、新世界、新鴻基、雅居樂、恒基、華懋等一眾地產(chǎn)圈開發(fā)商巨頭火熱投資，安居客已奠定了房產(chǎn)行業(yè)服務(wù)的絕對領(lǐng)先地位，并且正在向房產(chǎn)交易服務(wù)的鏈條不斷延伸。
此次安居客的上市主體，是2020年58同城私有化后，把安居客、58房產(chǎn)、新房營銷平臺58愛房、巧房科技都整合至一起的新主體。整合后，安居客握住了二手房和新房、深入合作經(jīng)紀(jì)人和開發(fā)商，標(biāo)志著安居客從當(dāng)年的“在線營銷服務(wù)提供商”轉(zhuǎn)型為“開放型房產(chǎn)信息交易服務(wù)平臺”。
/ 01 /
領(lǐng)路人安居客，從做信息到做服務(wù)
從當(dāng)年把房產(chǎn)信息搬到互聯(lián)網(wǎng)上的領(lǐng)路人，到現(xiàn)首創(chuàng)“開放型房產(chǎn)信息交易服務(wù)平臺”，多年來，安居客已在房產(chǎn)交易服務(wù)供需兩端上建立起了難以攻破的競爭壁壘。
招股書顯示，以2020年收入計(jì)算，目前安居客手握67%的線上房地產(chǎn)營銷市場份額;截至2020年底，安居客月活6700萬;也是最大的新房及二手房在線營銷平臺。
數(shù)據(jù)來源：安居客招股書
在滲透深度上，根據(jù)極光大數(shù)據(jù)發(fā)布的《2020年四季度極光移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)數(shù)據(jù)研究報(bào)告》顯示，在2020年12月，安居客APP在房產(chǎn)平臺領(lǐng)域始終維持領(lǐng)先的優(yōu)勢地位，其滲透率及用戶時(shí)長分別是行業(yè)第二平臺的1.5倍和3.8倍，遙遙領(lǐng)先同一領(lǐng)域的其他對手。
圖片來源：極光大數(shù)據(jù)
而從招股書未來規(guī)劃中，我們還可以看到，安居客不僅關(guān)注二手房，而是以“安居客-愛房-巧房”為全房產(chǎn)鏈條服務(wù)體系，覆蓋一、二手房產(chǎn)交易的全過程。
圖片來源：安居客招股書
其中安居客的新業(yè)務(wù)——愛房，主要把握新房交易服務(wù)賽道。
自愛房推出2年來，通過安居客自有的經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)，快速與新房所在地的經(jīng)紀(jì)品牌聯(lián)盟，其業(yè)務(wù)已經(jīng)擴(kuò)展至中國33座城市，2020年交易總量達(dá)人民幣653億元，較2019年增長282%。依托著安居客的巨大流量，愛房在新房市場火熱的二、三線城市中行走的游刃有余。
招股書顯示，在河南鄭州這個(gè)近年來發(fā)展迅猛的中部省會(huì)，愛房比對手進(jìn)入晚兩年，但2020年的市場份額就達(dá)到了8%，2021年又提升至15%。
不難想象，依托著58同城的平臺優(yōu)勢+愛房的新房聯(lián)賣模式，安居客正在打造房地產(chǎn)市場一二手聯(lián)動(dòng)體系，實(shí)現(xiàn)一二手房源共享。在線上的各種樓盤營銷信息推送到經(jīng)紀(jì)門店，也可以提升經(jīng)紀(jì)公司的銷售競爭力。
這種鏈條的背后，當(dāng)然也要靠技術(shù)服務(wù)支持。
2019年初58同城開始投資巧房，讓經(jīng)紀(jì)品牌及經(jīng)紀(jì)人能夠?qū)崿F(xiàn)工作流程數(shù)字化并提高運(yùn)營效率，2020年12月全面合并巧房，目前，巧房累計(jì)擁有34.4萬名經(jīng)紀(jì)人用戶。
巧房是顛覆中介效率的一大利器，它提供基于云計(jì)算的定制化SaaS解決方案，為傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)品牌連通房源信息與客源信息，還可以提供財(cái)務(wù)管理、人員管理、營銷管理、數(shù)據(jù)分析等數(shù)字化服務(wù)工具。另外，巧房還可以給中小型公司嫁接產(chǎn)業(yè)資源，讓中小中介以極低成本、極高效率獲得與頭部房產(chǎn)中介分庭抗禮的IT與供應(yīng)鏈能力，這也是二、三線城市的經(jīng)紀(jì)品牌和三十多萬經(jīng)紀(jì)人愿意與巧房結(jié)緣的原因。
現(xiàn)在的資本市場流行“講故事”，未來在愛房與巧房的帶動(dòng)下，安居客有了對房產(chǎn)交易市場各維度的服務(wù)能力，也給予了市場更多發(fā)展的“新故事”。
/ 02 /
服務(wù)者安居客，從合作到共贏
由上文拆解安居客的發(fā)展方向后可以判定，因?yàn)榘簿涌筒蛔鲎誀I的特性，所以提供的服務(wù)不僅在用戶端，更考慮到了經(jīng)紀(jì)人群體和開發(fā)商群體。
對于經(jīng)紀(jì)人來說，2018年4月，安居客推出了臨感VR看房，區(qū)別于其他的主流房地產(chǎn)平臺，安居客的臨感VR看房技術(shù)，除了考慮到提升用戶線上看房體驗(yàn)的同時(shí)，還考慮到經(jīng)紀(jì)人的時(shí)間成本。
例如安居客創(chuàng)立的自動(dòng)拼接技術(shù)“臨感慧拼”，通過自動(dòng)化技術(shù)降低拼接門檻和時(shí)長，在拍攝完成的房源視頻上傳后的五至十分鐘內(nèi)，單獨(dú)完成3D美化的拼接，大大提升了經(jīng)紀(jì)人制作房源VR的制作效率。
數(shù)據(jù)顯示，僅僅是2020年，安居客的VR增強(qiáng)房源就收獲了24億次瀏覽量，可以為經(jīng)紀(jì)人們帶來不小的轉(zhuǎn)化。
《百萬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人生存報(bào)告》的數(shù)據(jù)顯示，目前全行業(yè)已經(jīng)有61%的經(jīng)紀(jì)人通過58同城、安居客獲得客戶線索，81.4%的經(jīng)紀(jì)人每天花半小時(shí)以上的時(shí)間去學(xué)習(xí)專業(yè)技能，90后經(jīng)紀(jì)人占比達(dá)52%;截至2020年底，安居客的“移動(dòng)經(jīng)紀(jì)人”app，也是中國最大房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人移動(dòng)營銷管理app，活躍經(jīng)紀(jì)人超過60萬名。
可見安居客給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)帶來的服務(wù)不僅僅推動(dòng)了工具上的進(jìn)步，更推動(dòng)了行業(yè)氛圍的進(jìn)步。
除此之外，安居客還成為開發(fā)商的最佳伙伴，用直播、開放技術(shù)、工具等手段，為開發(fā)商項(xiàng)目樓盤、置業(yè)顧問與找房用戶之間建立更簡單、高效的連接。
例如2020年安居客為開發(fā)商推出的“安居客在線旗艦店”，為開發(fā)商提供了豐富的營銷場景，從前期線上快速蓄客獲客服務(wù)到后期引導(dǎo)快速成交;而安居客開發(fā)的app“微聊客”方便開發(fā)商銷售人員和用戶進(jìn)行實(shí)時(shí)互動(dòng)，2020年24小時(shí)回復(fù)率為87%。
另外，安居客的流量和垂直程度是開發(fā)商未來刊登新房項(xiàng)目廣告的最佳選擇，隨著房地產(chǎn)在線服務(wù)平臺的增長，開發(fā)商也越來越重視在線營銷，2020年，在線營銷占比開發(fā)商總營銷費(fèi)用的40%，到2025年有望提升至44.4%。
這或許也是一大票老牌開發(fā)商在上市前組團(tuán)投資安居客的原因，不論是在上市收益還是長期合作中，大家都想搭上安居客的順風(fēng)車。
有人說，互聯(lián)網(wǎng)的后半場是服務(wù)互聯(lián)網(wǎng)，其實(shí)不管是上半場還是下半場，服務(wù)能力一直很重要。
安居客也早就意識到了服務(wù)的重要性，因?yàn)橹挥刑峁┖梅?wù)，才能從建立合作走向順利合作，最終走向安居客、經(jīng)紀(jì)人、開發(fā)商之間的共贏。
/ 03 /
價(jià)值發(fā)現(xiàn)者安居客，從流量到平臺
從科技服務(wù)信息傳遞、技術(shù)護(hù)航交易達(dá)成的各個(gè)環(huán)節(jié)，這些年來安居客一直在持續(xù)演變。實(shí)現(xiàn)幾方共贏只是“小目標(biāo)”，安居客的野心，或許是作為一個(gè)開放性平臺，挖掘房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化趨勢中的潛在價(jià)值。
為什么敢下“價(jià)值發(fā)現(xiàn)”的定義?
首先因?yàn)榘簿涌蜆I(yè)績有穩(wěn)健的業(yè)績增長打底。
安居客招股書披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，安居客在2020年的疫情沖擊下，業(yè)績增長依舊穩(wěn)健，由2019年的75.791億元，增加至80.524億元，利潤也基本保持了相當(dāng)?shù)乃疁?zhǔn)。
數(shù)據(jù)來源：安居客招股書
對比行業(yè)內(nèi)其他對手，安居客并不是整合后才開始盈利，它已經(jīng)通過多年發(fā)展形成了穩(wěn)定的收入和利潤鏈條。
除了收入攀升外，安居客的成本中還有一個(gè)趨勢：銷售成本越來越低、研發(fā)成本越來越高。
數(shù)據(jù)來源：安居客招股書
其中2020年相比2019年?duì)I收在增加，銷售成本則從8.18億元降低到了7.63億元，安居客招股書中表示是由于在復(fù)雜的環(huán)境中采用更為有效的成本控制措施;其中2019年較2018年上升是因?yàn)橹Ц督?jīng)紀(jì)人的分成增加，因?yàn)?019年愛房等新業(yè)務(wù)的加入，安居客也做出了一些調(diào)整，對于經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)起到了鞏固作用。
而2020年銷售成本下降，意味著經(jīng)紀(jì)人渠道關(guān)系的維系成功，安居客未來也給毛利潤留出了更大的空間，以支持研發(fā)活動(dòng)的進(jìn)行;所以有了這個(gè)后盾，安居客的研發(fā)投入則一直在提升。
其次，隨著科技投入對于愛房、巧房這兩個(gè)新業(yè)務(wù)的支撐，也讓安居客的營收結(jié)構(gòu)也在持續(xù)走向多元化，未來發(fā)現(xiàn)更多價(jià)值，創(chuàng)造更多增長空間。
數(shù)據(jù)來源：安居客招股書
安居客目前營收有三大類，包括房產(chǎn)在線營銷服務(wù)(老本行)、交易服務(wù)、SaaS解決方案以及其他輔助服務(wù)。
其中交易服務(wù)，是愛房的主打，主要是從開發(fā)商處賺取的新盤銷售傭金;SaaS解決方案和其他服務(wù)則是巧房專攻，主要包括使用軟件及技術(shù)平臺以及提供與此相關(guān)的技術(shù)服務(wù)。
艾瑞咨詢預(yù)測顯示，中國新房市場的經(jīng)紀(jì)服務(wù)滲透率，將由2020年的31.5%上升至2025年的54.2%。
圖片來源：艾瑞咨詢
同期，2020年，通過經(jīng)紀(jì)服務(wù)出售的新房的交易總量達(dá)到4.9萬億人民幣，而且還以19.6%的復(fù)合年增長率快速提升，2025年有望達(dá)到11.9萬億元。
新房業(yè)務(wù)為中國房產(chǎn)的在線平臺貢獻(xiàn)的營銷服務(wù)收入增速也高于二手房，根據(jù)預(yù)測，2020年到2025年，新房業(yè)務(wù)的年復(fù)合增長率為13.6%，二手房則為9.5%。
雖然愛房和巧房19年之后才并表，但是營收貢獻(xiàn)已有肉眼可見的提升，面對著如此有前景的市場，愛房+巧房聯(lián)手若能把下沉市場的服務(wù)進(jìn)行到底，給予它們“再造一個(gè)安居客”的預(yù)判也不為過。
安居客在招股書中說，用“科技助力房地產(chǎn)行業(yè)，讓每一位參與者受益”。
作為平臺，依托自身強(qiáng)力的科技和生態(tài)能力，拓展房地產(chǎn)市場的線上邊界，同時(shí)以鏈條中的每個(gè)對象為元素，進(jìn)行深度賦能合作，從而完成更高效的行業(yè)數(shù)據(jù)流轉(zhuǎn)，這是安居客身上的重?fù)?dān)。
同時(shí)，為購房者提供更好的服務(wù)，用平臺的力量去幫助他們找到更多的房源、買到更放心的房子，實(shí)現(xiàn)“讓安居簡單美好”的愿景，這也是能在安居客身上挖掘到最可貴的價(jià)值。
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文 / 斑馬
出品 / 節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)
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