疫情下的長租公寓，現(xiàn)金流危機(jī)擊穿行業(yè)底線

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作者：豬九誡

出品：互聯(lián)網(wǎng)圈內(nèi)事

在租房市場，作為出租方的房東歷來是處于優(yōu)勢方的，但是隨著整個租房行業(yè)的機(jī)構(gòu)化不斷深入，這種現(xiàn)象逐漸被打破。在機(jī)構(gòu)化的長租公寓面前，不管是房東還是租客，都成為了弱勢群體，憑借著對租房合同的單方面解釋權(quán)和強(qiáng)大的法律團(tuán)隊(duì)，作為中間人的長租公寓反而成為了行業(yè)主宰。

機(jī)構(gòu)化意味著話語權(quán)，同時也意味著尋租空間。

上個月以來，隨著新型冠狀病毒對經(jīng)濟(jì)的影響不斷深入，整個租房市場迎來了巨大挑戰(zhàn)，租客的租金、房東的房貸、長租公寓的現(xiàn)金流紛紛開始告急。然而作為整個租房流程的中間人，許多長租公寓品牌正在憑借自身的強(qiáng)勢，開始對房東和租客進(jìn)行風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁。

01 在機(jī)構(gòu)化中變異的長租公寓

經(jīng)過幾十年的不斷發(fā)展，如今國內(nèi)的房產(chǎn)中介行業(yè)角色已經(jīng)從最初的中間人一步步進(jìn)化到二房東，尤其是集約化經(jīng)營管理的長租公寓，在本質(zhì)上是代替房東行駛了房主的權(quán)利。

在長租公寓集約化經(jīng)營的過程中，房東們讓渡的權(quán)力，讓長租公寓具備了強(qiáng)大的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁能力。

最近一段時間，長租公寓的日子都不太好過。前兩天媒體曝出，蛋殼公寓近期展開了大規(guī)模裁員，有多名加v認(rèn)證的蛋殼公寓員工在脈脈爆料稱，蛋殼公寓多員工直接在家被微信裁員，并且1月份工資拖欠到三月發(fā)，2月份只發(fā)北京市基本工資。

裁員事件曝光后，蛋殼公寓很快被爆出強(qiáng)制要求房東免除1-3個月的租金，甚至直接拒付房租，以應(yīng)對近期疫情帶來的損失，在房東群體中引起大量不滿。房東群體在蛋殼這樣強(qiáng)勢的“租客”面前，也變成了弱勢群體。

然而在強(qiáng)制要求房東免租的同時，蛋殼公寓卻并未對租客進(jìn)行同等免租，許多租客的房租都被正?？鄢?。

在最新的回應(yīng)中，蛋殼公寓雖然對部分租客進(jìn)行了免租，但是免租期從2.3日開始計(jì)算，一般只有幾天，最長的武漢地區(qū)也僅免租一個月。據(jù)媒體測算，蛋殼公寓從兩者的差價中獲利高達(dá)數(shù)億元。

除了蛋殼公寓，自如近期也因?yàn)榧倨跓o法退租、強(qiáng)制要求凍結(jié)門鎖密碼等行為而受到非議。

由于受疫情影響，自如的大部分管家（經(jīng)紀(jì)人）也無法按時返崗，因此不能給租客辦理正常的退租手續(xù)。與此同時，自如官方卻要求，所有租客必須在2月1日之前及時提交租住信息，否則智能門鎖將被凍結(jié)。

除了蛋殼和自如，我愛我家也被網(wǎng)友爆出欺詐房東，一邊拿著租客退租的雙倍違約金，一邊卻要求房東進(jìn)行免租。

從近期曝光的多起案例中我們可以看出，隨著長租公寓對房屋出租流程的介入程度也越來越高，不僅租客成為了權(quán)利的弱勢方，甚至就連手拿房本的房東也不能幸免。

憑借著自身強(qiáng)大的機(jī)構(gòu)實(shí)力，記憶背后的信息不對等，長租公寓們輕易就可以將自身的盈利風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給房東和租客，兩面拿錢實(shí)現(xiàn)空手套白狼。

02 新型冠狀病毒淪為斂財借口

新型冠狀病毒爆發(fā)至今，已經(jīng)過去了一個多月的時間，尤其是從春節(jié)以來，許多行業(yè)都因?yàn)橐咔槎獾街貏?chuàng)，這其中也包括了房屋租賃市場。在疫情的沖擊下，春節(jié)期間整個租房市場遇冷，節(jié)后的租房潮也未能如期來臨，導(dǎo)致部分長租公寓現(xiàn)金流告急。

過去幾年，國內(nèi)的長租公寓基本都在采取虧損擴(kuò)張的模式擴(kuò)大經(jīng)營，目前國內(nèi)只有極少數(shù)長租公寓品牌在部分一線城市實(shí)現(xiàn)了微利。虧損擴(kuò)張帶來的最大影響，就是長租公寓的現(xiàn)金流一直有所不足，即使通過租金貸的方式將租客未來一年的房租提前拿到手，但還是彌補(bǔ)不了巨額虧損。

就拿蛋殼公寓來說，盡管從租房合同簽訂的時候就已經(jīng)從銀行手中拿到了一年的租金，但是去年前三季度蛋殼公寓卻依舊虧損了25.2億元，所以上個月剛上市就迎來了破發(fā)窘境。

此次新型冠狀病毒疫情爆發(fā)，由于全國大部分城市倡導(dǎo)在家隔離，許多返鄉(xiāng)人群無法及時返回工作地，導(dǎo)致租下的房子迎來半個月甚至更久的空置期。在疫情的沖擊下，長租公寓們本來就不足的現(xiàn)金流迅速告急。

面對現(xiàn)金流危機(jī)，部分長租公寓就開始耍起了小聰明，開始對房東和租客下手。

例如此次蛋殼公寓，就開始耍起了小聰明，直接以“不可抗力”為由強(qiáng)制要求房東對疫情期間的房租進(jìn)行減免。在大部分租房合同中，如果遭遇不可抗力，出租方或者承租人有權(quán)利無責(zé)解除合同。所以如果房東不同意長租公寓的免租政策，而被長租公寓強(qiáng)制解約的話，其面臨的房屋空置損失、重新裝修成本等將超出房租成本。

其實(shí)在病毒面前，不管是租客、房東還是長租公寓，大家都是受害者，相較而言，租客反而是最弱勢的一方。所以在疫情來臨之后，有不少房東選擇主動給租客減免租金。

面對疫情沖擊，大家都想挽回?fù)p失，長租公寓所面臨的現(xiàn)金流危機(jī)可以理解，但是其通過欺詐和脅迫等方式從房東和租客身上撈錢，并且將疫情帶來的“不可抗力”作為擋箭牌，無疑是不能原諒的。

作為長租公寓三大主體中的唯一機(jī)構(gòu)方，長租公寓不管是資本實(shí)力、法律團(tuán)隊(duì)都要顯著強(qiáng)于房東和租客，如果肆意運(yùn)用優(yōu)勢地位侵害房東和租客利益，長期來看對于自身品牌的打擊也是毀滅性的。

03 長租公寓的盈利破局

此次新型冠狀病毒期間，長租公寓集體爆發(fā)負(fù)面危機(jī)，其本質(zhì)還是因?yàn)樽陨硭嬖诘挠C(jī)。正是因?yàn)闊o法盈利，導(dǎo)致長租公寓現(xiàn)金流儲備不足，一旦遭遇不可抗力，整個企業(yè)就可能因此倒下。

和傳統(tǒng)的房產(chǎn)中介市場不同，長租公寓在房源之外，還承擔(dān)了額外的裝修成本，并且摒棄了傳統(tǒng)的傭金模式，轉(zhuǎn)而采用定期保潔收取服務(wù)費(fèi)的盈利模式。單純從盈利模式來看，長租公寓的盈利難度無疑是要高于傳統(tǒng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。

但是這并不意味著，長租公寓無法盈利。

不管是從房東的角度來看，還是從租客的角度來看，集約化經(jīng)營的長租公寓可以更加方便房東收租，也更有利于租客獲得更好的居住條件，其存在具有市場剛性需求。所以如果長租公寓能夠做好精細(xì)化運(yùn)營，整個行業(yè)并不缺乏盈利空間。

當(dāng)前長租公寓最大的問題，便是將自身盈利的風(fēng)險，直接轉(zhuǎn)嫁給了房東和租客。從形式上來看，當(dāng)年自如被曝光的甲醛危機(jī)，其風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁方是租客，而最近蛋殼的強(qiáng)制免租危機(jī)，其風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁方則是房東。

但是不管是朝著房東還是朝著租客轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，都不能從根本上解決整個長租公寓行業(yè)的盈利危機(jī)。長租公寓要想實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定盈利，其方向應(yīng)該是憑借集約經(jīng)營的成本優(yōu)勢，進(jìn)行深度的精細(xì)化運(yùn)營，通過提高服務(wù)能力提升定價水平。

長租公寓發(fā)展至今，整個行業(yè)的運(yùn)作模式已經(jīng)非常成熟，其機(jī)構(gòu)化的趨勢已成定局。對于整個租房市場來說，機(jī)構(gòu)化能夠有效提升租賃市場的透明度，并且方便管理。

但是如果一個長租公寓品牌只是將自身機(jī)構(gòu)化的優(yōu)勢地位用來朝著房東和租客轉(zhuǎn)嫁盈利風(fēng)險，而始終不思進(jìn)取解決深層次危機(jī)，最終必然會迎來口碑反噬。而且從監(jiān)管角度來說，長租公寓一旦面臨爆雷風(fēng)險，不管是監(jiān)管機(jī)構(gòu)還是媒體，都不會輕易讓長租公寓能夠輕松套現(xiàn)走人。

長期來看，長租公寓的盈利破局，或許應(yīng)該從尊重用戶開始。

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